19 lut 2025

Biznes, Coaching, Negocjacje, Sales Consulting, Sales Management, Szkolenia, Uncategorized 0 Komentarzy

Komunikacja w biznesie – klucz do sukcesu

Skuteczna komunikacja w biznesie to fundament budowania relacji, negocjacji oraz efektywnego zarządzania. Niezależnie od branży, umiejętność jasnego przekazywania informacji i aktywnego słuchania wpływa na sukces organizacji. Oto kluczowe aspekty skutecznej komunikacji w biznesie.

1. Jasność i precyzja przekazu

Dobrze sformułowana wiadomość powinna być:

  • zwięzła i konkretna,
  • pozbawiona niejednoznaczności,
  • dostosowana do odbiorcy.

Unikanie branżowego żargonu i dbałość o prostotę przekazu pomaga uniknąć nieporozumień.

2. Aktywne słuchanie

Komunikacja to nie tylko mówienie, ale i uważne słuchanie. Kluczowe elementy aktywnego słuchania to:

  • utrzymywanie kontaktu wzrokowego,
  • zadawanie pytań doprecyzowujących,
  • parafrazowanie dla potwierdzenia zrozumienia.

Dzięki temu możliwe jest skuteczne budowanie relacji oraz eliminowanie błędnych interpretacji.

3. Wykorzystanie różnych kanałów komunikacji

W biznesie stosuje się różne formy komunikacji:

  • werbalną – spotkania, rozmowy telefoniczne,
  • pisemną – e-maile, raporty, dokumenty,
  • wizualną – prezentacje, infografiki.

Dobór odpowiedniego kanału komunikacji jest kluczowy w zależności od sytuacji i odbiorców.

4. Budowanie relacji i zaufania

Komunikacja w biznesie to nie tylko wymiana informacji, ale również narzędzie budowania relacji. Ważne aspekty to:

  • szczerość i otwartość,
  • umiejętność konstruktywnej krytyki,
  • empatia i zrozumienie perspektywy drugiej strony.

Relacje oparte na zaufaniu sprzyjają efektywnej współpracy i rozwiązywaniu problemów.

5. Rozwiązywanie konfliktów

Nieporozumienia są nieuniknione, jednak odpowiednia komunikacja pozwala skutecznie je rozwiązywać. Najlepsze praktyki to:

  • unikanie agresywnej retoryki,
  • skupienie się na faktach, a nie emocjach,
  • dążenie do kompromisu i znalezienia rozwiązania korzystnego dla obu stron.

6. Komunikacja w zespole

Efektywne przekazywanie informacji w zespole zapewnia sprawną realizację celów. Warto stosować:

  • regularne spotkania i briefingi,
  • narzędzia do zarządzania projektami,
  • jasny podział ról i odpowiedzialności.

Podsumowanie

Dobra komunikacja w biznesie przekłada się na lepszą współpracę, większą efektywność oraz budowanie trwałych relacji. Umiejętność jasnego przekazywania informacji, aktywnego słuchania i zarządzania konfliktami to kluczowe kompetencje każdego lidera i pracownika. Rozwijanie tych umiejętności prowadzi do sukcesu zarówno na poziomie indywidualnym, jak i organizacyjnym.

18 lut 2025

Biznes, Domykanie sprzedaży, Finanse, Negocjacje, Spotkanie handlowe, Sprzedaż 0 Komentarzy

Nowoczesne Techniki Zarządzania Sprzedażą – Jak Zwiększyć Skuteczność i Konwersję?

W dzisiejszym, dynamicznie zmieniającym się świecie sprzedaży tradycyjne metody przestają wystarczać. Klienci stają się coraz bardziej świadomi, wymagający i oczekują personalizowanego podejścia. Aby skutecznie zarządzać sprzedażą i zwiększać konwersję, firmy muszą wdrażać nowoczesne strategie oraz korzystać z zaawansowanych technologii. Oto kluczowe techniki, które pomagają w optymalizacji procesów sprzedażowych.

1. Sprzedaż Oparta na Danych (Data-Driven Sales)

Obecnie jednym z najważniejszych trendów jest podejmowanie decyzji sprzedażowych na podstawie analizy danych. Nowoczesne narzędzia CRM i systemy analityczne pozwalają na lepsze targetowanie klientów oraz prognozowanie ich potrzeb. Dzięki temu można skuteczniej dostosować ofertę do odbiorców.

🔹 CRM i automatyzacja – Narzędzia takie jak HubSpot, Salesforce czy Pipedrive pomagają monitorować ścieżkę klienta i automatyzować kontakt. 🔹 Wykorzystanie AI – Algorytmy analizujące zachowania klientów pomagają w precyzyjnym dopasowaniu oferty.

2. Social Selling – Sprzedaż przez Media Społecznościowe

Media społecznościowe to potężne narzędzie sprzedażowe, które pozwala na budowanie relacji z klientami oraz zwiększanie zasięgu.

🔹 Budowanie marki osobistej na LinkedIn, Facebooku i Instagramie. 🔹 Aktywne angażowanie się w grupy branżowe i publikowanie wartościowych treści. 🔹 Wykorzystanie narzędzi analitycznych do monitorowania zachowań potencjalnych klientów.

3. Psychologia Sprzedaży i Nowoczesne Techniki Perswazyjne

Skuteczna sprzedaż to nie tylko produkt, ale również emocje i doświadczenie klienta.

🧠 Sprzedaż transformacyjna – Skupienie się na problemach klienta i ich rozwiązaniu zamiast prezentowania cech produktu. 🎭 Storytelling – Opowiadanie historii związanych z marką i produktem w celu emocjonalnego zaangażowania klienta. 💬 Technika SPIN (Situation, Problem, Implication, Need-Payoff) – Zadawanie pytań ukierunkowanych na realne potrzeby klienta.

4. Personalizacja i Hiper-Targetowanie

Klienci oczekują coraz bardziej spersonalizowanej obsługi.

🎯 Segmentacja klientów – Podział klientów według zachowań, preferencji i potrzeb. 📩 Dynamiczny e-mail marketing – Treści dostosowane do wcześniejszych interakcji. 🛒 Retargeting i remarketing – Śledzenie klientów i dopasowywanie reklam do ich zainteresowań.

5. Sprzedaż Oparta na Modelach Abonamentowych i Subskrypcji

📦 Subscription Economy – Coraz więcej firm przechodzi na modele subskrypcyjne (np. SaaS, leasing sprzętu, usługi doradcze). 💰 Upselling i cross-selling – Zwiększanie wartości klienta poprzez oferowanie dodatkowych funkcji i usług.

6. Automatyzacja i AI w Procesie Sprzedaży

Nowoczesna sprzedaż nie może obyć się bez wykorzystania sztucznej inteligencji i automatyzacji.

🤖 Chatboty AI – Automatyczna obsługa zapytań, generowanie leadów i wstępna kwalifikacja klientów. 🎙 Voice commerce – Sprzedaż poprzez asystentów głosowych (Siri, Alexa, Google Assistant).

7. Nowoczesne Techniki Negocjacyjne

Negocjacje nie muszą być „walką o przetrwanie” – mogą być narzędziem do budowania wartości dla obu stron.

💬 Technika „Złamanej eskalacji” – Delikatne wycofywanie się z pewnych warunków, by klient czuł, że „wygrywa”. 🔄 Negocjacje w modelu WIN-WIN – Tworzenie wartości zarówno dla klienta, jak i sprzedawcy.

Podsumowanie

Nowoczesne zarządzanie sprzedażą wymaga elastyczności, wykorzystania danych oraz skutecznego budowania relacji z klientami. Firmy, które łączą zaawansowane technologie z psychologią sprzedaży, zyskują przewagę konkurencyjną i osiągają lepsze wyniki.

🚀 Jakie techniki sprawdzają się w Twojej sprzedaży? Podziel się swoimi doświadczeniami!

08 lut 2021

Biznes, Finanse, Szkolenia, Warsztaty 0 Komentarzy

Jak zamienić aktywa nieobrotowe w obrotowe i odzyskać płynność finansową przedsiębiorstwa za pomocą leasingu zwrotnego. Leasing zwrotny występuje wtedy, gdy dostawca jest jednocześnie nabywcą, polega on na tym, że przedsiębiorca odsprzedaje firmie leasingowej przedmiot, którego jest właścicielem i jednocześnie na podstawie umowy leasingu bierze go w użytkowanie do czasu trwania umowy. Leasing ten funkcjonuje na rynku zarówno, jako leasing operacyjny jak i finansowy.

Korzyści wynikające z leasingu zwrotnego?

Przedsiębiorca będący właścicielem aktywów nieobrotowych – środków trwałych  np. maszyn, linii produkcyjnych, aut czy nieruchomości może je odsprzedać firmie leasingowej na zasadach umowy leasingowej, leasingu operacyjnego lub finansowego. Może wówczas korzystać z nich, jako dzierżawa, wypożyczenie, uwalniając w ten sposób kapitał z aktywów nieobrotowych – środków trwałych w aktywa obrotowe, czyli pieniądze,  odzyskać płynność finansową przedsiębiorstwa.  W zależności od potrzeby i możliwości przedsiębiorcy, może korzystać zarówno z leasingu operacyjnego jak i finansowego różnice dotyczące tych dwóch rodzajów leasingów wyjaśnialiśmy w poprzednim numerze magazynu.

Leasing zwrotny w księgach

Leasing zwrotny jest rachunkowo zwykłą sprzedażą środków trwałych przedsiębiorstwa i należy je tak uwzględnić w księgach. Należy przyjąć ewentualną stratę lub zysk wynikającą z różnicy zakupu środka trwałego o aktualną cenę rynkową przedmiotu z umowy leasingowej i wystawionej fakturze VAT.

Sprzedaż środków trwałych jest przychodem z odpłatnego zbycia składników majątku.

Art 24 ust.2 pkt 1 ustawy PDOF. „ 1) Wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości„

Sposób zaksięgowania sprzedaży środka trwałego w księgach rachunkowych jest następujący:

  • kwota netto z faktury, jako – Pozostałe przychody operacyjne
  • wydatki poniesione na zakup po odjęciu amortyzacji – Pozostałe koszty operacyjne

Jeśli przy zakupie przedsiębiorca korzystał z odliczenia podatku VAT co do zasady podlega on opodatkowaniu według stawki właściwej dla danego środka trwałego.

Zasady ewidencji leasingu zwrotnego

Ewidencja leasingu, rachunkowo jest uzależniona od rodzaju leasingu inaczej w przypadku leasingu operacyjnego, a inaczej w przypadku leasingu finansowego.

W przypadku leasingu operacyjnego zwrotnego – odliczamy od kosztów uzyskania przychodu przedsiębiorstwa całą ratę leasingową netto oraz opłatę wstępną.

W przypadku leasingu finansowego – odliczamy ratę odsetkową i amortyzację.

Przykład

Leasing  operacyjny, zwrotny przy sprzedaży linii produkcyjnej do produkcji soków:

  • cena 100 000,00 netto
  • opłata wstępna – 10% wartości
  • okres leasingu 48 miesięcy
  • wykup 25% wartości
  • VAT 23%

Linia produkcyjna do produkcji soków składa się z czterech maszyn:

  • urządzenie myjąco – rozdrabniające
  • prasa taśmowa
  • urządzenie do pasteryzacji i zbiornik buforowy
  • półautomatyczna nalewarka

Wszystkie powyższe maszyny znajdują się w stawce amortyzacji 10% co powoduje, że minimalny okres leasingu to 48 miesięcy (minimalny czas leasingu operacyjnego to 40% czasu amortyzacji), a kwota wykupu to 25% leasingu. Opłata wstępna traktowana jest, jako 1 rata leasingu bez kosztów kredytu. Tabela numer 1 pokazuje symulacje wyliczenia kosztów leasingu zwrotnego (operacyjnego) linii produkcyjnej.

Tabela 1 Leasing zwrotny symulacja [Źródło: opracowanie własne]

Tytuł płatności% wartościKwota netto PLNKwota VAT PLNKwota do zapłaty PLN
Opłata wstępna10,00%10 000,00 zł2 300,00 zł12 300,00 zł
48 rat po1,6666%1 666,60 zł383,32 zł2 049,92 zł
Kwota wykupu25,00%25 000,00 zł5 750,00 zł30 750,00 zł
Suma rat leasingowych1,133302%113 330,20 zł26 065,95 zł139 396,15 zł

Symulacja uwzględnia średnie koszty wynikające z zaciągnięcia tego rodzaju leasingu, koszt takiego kredytu to około 40 tyś zł, jest to kwota z VAT.

Jeśli przedsiębiorstwo ma chwilowe problemy z płynnością finansową można w łatwy i stosunkowo szybki sposób uzyskać finansowanie bazując na własnych środkach trwałych, uzyskując aktywa obrotowe w kwocie jak na powyższym przykładzie 100 tys. zł. Jest to dobra i bezpieczna droga, gdyż maszyny zostają na swoim miejscu, a pieniądze wpływają na konto. Po zakończeniu umowy leasingu i wykupie ten sam środek trwały jest znowu własnością przedsiębiorcy i należy go uwzględnić rachunkowo wykazując w aktywach nieobrotowych – środków trwałych przedsiębiorstwa.

07 lut 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

W chwili gdy zapada decyzja o kupnie nieruchomości, w poszukiwaniach kierujemy się między innymi takimi kryteriami jak cena, lokalizacja, stan techniczny. Bardzo często najważniejszym kryterium jest jednak cena i do niej przywiązujemy dużą wagę.

Jednym z kosztów notarialnych, jakie ponosi strona kupująca jest podatek PCC (podatek od czynności cywilno-prawnych) w wysokości 2 % wartości nieruchomości. Notariusz ma obowiązek zgłosić to zdarzenie we właściwym US do 7. dnia następnego miesiąca po dokonanej transakcji oraz opłacić podatek.

US do zbadania wartości nieruchomości posługuje się wytycznymi z ustawy, ale również bierze pod uwagę takie kryteria jak rynek nieruchomości, lokalizacja (miasto), standard wykończenia, własność itp. Do aktu notarialnego nie wpisujemy standardu wykończenia lub że nieruchomość nadaje się do remontu i wymaga sporych nakładów finansowych (nie ma takiego obowiązku).

W sytuacji gdy US wezwie nas do złożenia wyjaśnień, w tym wypadku wystarczy przedłożyć rachunki lub zdjęcia nieruchomości, z których będzie wynikało, że nieruchomość w dniu kupna była do remontu i jej cena była właściwa na dzień spisywania aktu umowy kupna sprzedaży. Taka sytuacja może spowodować umorzenie postępowania.

Możemy też przedstawić własny operat szacunkowy sporządzony przez naszego rzeczoznawcę, to jednak nie daje nam gwarancji że urząd skarbowy nie powoła własnego rzeczoznawcy i nie będzie chciał potwierdzić naszej wyceny.

Proszę również pamiętać, że zawsze po akcie notarialnym kupna sprzedaży, możemy sami udać się do US i złożyć wniosek o ustalenie wartość nieruchomości, wtedy dostaniemy odpowiedz na piśmie w ustawowym 14 – dniowym terminie, co pozwoli nam uniknąć płacenia ewentualnych odsetek. US nie ma określonego terminu, w jakim może dokonać wszczęcia postępowania, więc może to zrobić w przeciągu 5 lat od dnia podpisania aktu. Po tym terminie przedawniają się wszelkie roszczenia finansowe.

Jeśli jednak okaże się, że cena jest zaniżona US wyda decyzje i zażąda zapłaty różnicy oraz odsetek ustawowych od dnia podpisania aktu notarialnego do dnia wydania decyzji, z wyłączeniem na podstawie  Art. 54 punkt. 1 Ordynacji podatkowej okresu po między datą wszczęcia postępowania a dniem wydania decyzji, jeśli ten okres trwał dłużej niż 3 miesiące z winy organu podatkowego.

06 lut 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

Własność hipoteczna wpisana w Księgę Wieczystą w tym wypadku nie stanowi ani zagrożenia dla kupującego, ani też większego problemu dla Banków.  Można również uzyskać kredyt hipoteczny na taką nieruchomość.

Banki są spokojne o transakcje

Banki nie boja się już takich transakcji, gdyż nauczyły się jak zabezpieczać własne interesy i co jest potrzebne by transakcja i nieruchomość, którą kupują nie była obciążona.

Najważniejsze jest jednak to by na początku ustalić czy cena nieruchomości jest wyższa od kwoty zobowiązania wierzyciela (banku, komornika). Najlepiej poprosić o zaświadczenie z Banku, który jest wpisanych w Księgę Wieczystą lub od komornika, z którego będzie wynikała aktualna kwota zobowiązania.

Proszę też pamiętać, że kwota hipoteki wpisana w Księgę wieczystą dział IV nie  jest kwotą zobowiązania względem wierzyciela (Banku, komornika), w przypadku tego pierwszego jest to często kwota 200% wyższa niż wartość zobowiązania. Bank zabezpiecza w ten sposób swoje interesy a mianowicie, gdyby w przypadku zgonu dłużnika zaraz po otrzymaniu kredytu spadkobiercy zrzekli się spadku, wówczas automatycznie nieruchomość przechodzi pod zarząd miasta a gmina ma obowiązek spłacić hipotekę tylko do wysokość wpisu hipotecznego, więc bank wpisując 100% wartości zobowiązania w Księgę Wieczystą straciłby przynajmniej koszty udzielenia kredytu.

W tym wypadku dobrze jest mieć swojego doradcę finansowego, który w skarze krok po kroku co jest potrzebne i jakie dokumenty należy przygotować i sprawdzić.

Sprzedający również, nie powinni obawiać się takiej transakcji, hipoteka zostanie spłacona a nadwyżka z kwoty uzyskanej ze sprzedaży po odjęciu zobowiązania względem wierzyciela przelana na konto wskazane w akcie notarialnym jako konto sprzedającego.

Proces sprzedaży nieruchomości zabezpieczonej hipoteką

Do umowy przedwstępnej Notarialnej sprzedający musi dostarczyć poza dokumentem ze spółdzielni o braku zaległości czynszowych jeszcze zaświadczenie z  Banku lub od komornika o aktualnym stanie zadłużenia i z wpisaną adnotacją, że bank, komornik wykreśli hipotekę po spłacie zobowiązania. Notariusz wpisze to zobowiązanie w Akt.

Następnie akt notarialny dostarcza się do Banku w którym staramy się o kredyt na zakup tej nieruchomości, wraz z tym zaświadczeniem.

Bank wyda decyzję która będzie opiewała na co najmniej dwie transze, Pierwsza do Banku wierzyciela, druga do sprzedającego.

Po wydaniu decyzji, Bank przygotuje umowę kredytową, którą po podpisaniu przez kupujących należy dostarczyć do notariusza przez podpisaniem umowy Notarialnej Przyrzeczonej. W Tym samym czasie otrzymamy od sprzedających zaświadczenie z Urzędu miasta o braku osób zameldowanych na pobyt stały pod danym adresem. Notariusz wpisze zapisy z umowy kredytowej do aktu.

Akt Notarialny po podpisaniu musi jak najszybciej trafić do Banku kupującego, pierwsza transza zostanie przelana na konto wierzyciela hipotecznego, następnie sprzedający otrzyma z banku, w którym miał kredyt zaświadczenie o spłacie wraz z osobnym pismem o zezwoleniu na wykreślenie hipoteki i dwoma pełnomocnictwami, sprzedający dostarcza to kupującym i ponosi koszt w kwocie 100 zł, jest to koszt wniosku o wykreślnie hipoteki.

Później kupujący udaje się do sądu Wieczysto – Ksiegowego aktualnego dla danej nieruchomości i składa wniosek o wykreślenie hipoteki. Kopie tego wniosku wraz z kopią zezwolenia na wykreślenie hipoteki i zaświadczeniem o spłacie kredytu dostarcza do Banku, w którym wziął kredyt, wówczas Bank wypłaca drugą transze sprzedającemu. Ta sama procedura dotyczy wpisów hipotecznych komorniczych.

29 sty 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

Sposób 1 na księgę wieczystą – notariusz

Księgę wieczystą można założyć na dwa sposoby. Może to zrobić notariusz przy okazji aktu notarialnego umowy kupna/sprzedaży nieruchomości, jeśli taka księga nie jest jeszcze założona np. w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Na koszty założenia Księgi Wieczystej przez notariusza składają się:

  1. opłata sądowa w wysokości 60 zł
  2. wpis prawa własności 200 zł
  3. taksa notarialna około 200 zł + VAT
  4. odpis aktu notarialnego 18 zł + VAT

Notariusz może założyć księgę wieczystą tylko i wyłącznie przy okazji innej czynności związanej z daną nieruchomością. W przypadku transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości zwyczajowo taki koszt jak i pozostałe koszty notarialne transakcji ponosi kupujący.

Sposób 2 na księgę wieczystą – sąd

Można też założyć księgę wieczystą osobiście w siedzibie sądu właściwego rejonowo dla danej nieruchomości, składając wniosek. Możesz go pobrać klikając w poniższy przycisk.


	wniosek-o-zalozenie-ksiegi-wieczystej-kw.pdf	(4122 pobrania	)

Należy mieć ze sobą dokument potwierdzający prawo własności do danej nieruchomości tj. akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, że takie prawo nam przysługuje. Należy też w kasie sądu  uiścić opłatę sądową w wysokości 60 zł oraz zapłacić za wpis prawa własności 200 zł.

Należy również pamiętać, że sąd zabierze akt notarialny w oryginale. Odpis aktu notarialnego można uzyskać u notariusza, który pierwotnie akt notarialny sprzedaży spisywał i jest to koszt rzędu 18 zł + VAT.

16 sty 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

Zdarzają się w naszym życiu niespodziewane, zaskakujące sytuacja takie jak np. śmierć kogoś bliskiego. Tragedia temu towarzysząca jest często nieopisanym bólem i brakiem głowy do spraw tak przyziemnych jak spadek, czyli zyski i straty z tym związane.

Na podjęcie decyzji, co do przyjęcia czy tez zrzeknięcia się spadku mamy 6 miesięcy. Więc gdy emocja troszkę opadną należy zastanowić się i sprawdzić, jaki majątek został po zmarłym albo, jakie długi nam zostawił, do tego dobrze jest przejrzeć dokumenty, jakie posiał, zwrócić szczególną uwagę na umowy z bankami czy też pośrednictwami kredytowymi.

Należy jednak pamiętać, że zanim spadek nie zostanie przyjęty banki nie chętnie będą chcieli informować nas o zobowiązaniach swojego kredytobiorcy, bo to narusza ustawę o ochronie danych osobowych, dlatego żeby dokładnie zweryfikować zadłużenie konieczne jest posiadanie aktu zgonu i wyroku o przyznaniu spadku, są jednak banki, którym akt zgonu wystarczy, by podać, jakie zostało zobowiązanie do spłaty.

Należy podejść do tego bardzo rzetelnie, gdyż, jeżeli w ciągu 6 miesięcy nie zrzekniemy się spadku on automatycznie zostaje przypisany spadkobiercom, czyli żonie, dzieciom, rodzicom, rodzeństwu itp. I nikt nas nie zapyta czy tego chcemy.

Czasami może się okazać, że długi przewyższają majątek w postaci np. mieszkania czy środków na koncie i wtedy niestety poza tym, że zostajemy bez dachu nad głową to jeszcze z długami…

Jeśli zaś zrzekniemy się spadku rezygnujemy zarówno z korzyści i z długów, ważne by przeanalizować swoją decyzje dogłębnie i wziąć pod uwagę wszystkie jej konsekwencje.

12 sty 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

Obecny rynek komercyjny rozrasta się bardzo intensywnie zarówno, jeśli chodzi o nowe developerskie powierzchnie biurowe na rynku pierwotnym jak i powierzchnie na rynku wtórnym! Decydując się na własny biznes musisz zaplanować gdzie będziesz prowadzić działalność i jakie inwestycje będziesz musiał poczynić lub jakie masz możliwości finansowe w tym zakresie. Co zrobić, kupić nieruchomości czy wynająć?  W tym artykule przedstawimy wszystkie zalety jak i wady obu opcji oraz wyliczymy, co jest korzystniejsze z rachunkowego punktu widzenia.

Zakup nieruchomości komercyjnej to zawsze dobra inwestycja

Zakup nieruchomości był, jest i zawsze będzie dobra inwestycją, gdyż wynajem lokalu użytkowego nie mieszkalnego to ciągle spory koszt dla najemcy.

Zakładając parametry lokalu użytkowego:

  • wartość lokalu 400 000,00 zł
  • 100 m2 – centrum miasta, na parterze w wejście od ulicy

Koszt wynajmu w zależności od miasta kształtuje się na poziomie od 4 000 zł do około 10 000 zł. Może być to kwota netto lub brutto i uzależnione jest od ustaleń wynikających z umowy najmu. Często ta kwota jest kwotą netto i należy ją powiększyć o opłaty tj. czynsz, prąd, gaz, remont itp. Dla inwestora jest to bardzo dobry zysk nie do osiągnięcia na żadnej z lokat bankowych. Stopa zwrotu na poziomie około 12 % w skali roku przy kwocie 4 000 zł, do tego dochodzi amortyzacja lokalu, jeśli prowadzimy działalność gospodarczą.

Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę czy na kredyt?

Kredyt wiąże się zawsze z kosztami około kredytowymi tj. odsetki, prowizje oraz wkładem własnym w wysokości około 20% przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Całą kwotę odsetek naliczonych przez okres trwania kredytu możemy wrzucić w koszty przychodu firmy. Lokal staje się naszą własnością w dniu zakupu, natomiast jest zabezpieczony hipoteką w księdze wieczystej dział IV do czasu spłaty kredytu.

Zakup za gotówkę jest na pewno dobrą inwestycją, ale zamraża nam kapitał, środki pieniężne w postać aktywów firmy, więc jest to kwestia płynności finansowej przedsiębiorstwa w chwili podejmowania decyzji.

W obu przypadkach możemy dodatkowo amortyzować nieruchomości w okresie 40 lat od dnia zakupu (wyjątek stanowi kredyt w postaci leasingu operacyjnego, wtedy nie możemy amortyzować lokalu, bo robi to leasingodawca).

Stawka amortyzacji to 2,5% w skali roku dla nieruchomości komercyjnej. Kwota amortyzacji to przeważnie cena zakupu powiększona o koszty ściśle związane z transakcją, czyli koszty notarialne, podatek PCC oraz koszty sądowe, jeżeli takie zostały poczynione. Należy jednak pamiętać, że działki, na których stoi nieruchomości nie podlegają amortyzacji w związku z tym dobrze jest poprosić notariusza o wyszczególnienie oddzielnie kwot za lokal i działkę, żeby oszczędzić sobie kosztów związanych z rzeczoznawcą majątkowym.

Oszacowanie wartości nieruchomości bez uwzględnienia wartości działki może okazać się trudne i konieczny będzie operat szacunkowy, by wiarygodnie dla Urzędy Skarbowego ustalić wartość kwoty do amortyzacji.

Gotówka czy na kredyt? Wyliczenia.

Przykład zakupu w kredycie:

  • Cena – 400 000 zł
  • Wkład własny – 20% – 80 000 zł
  • Marża około – 4,1%
  • Okres kredytowania w miesiącach 240 (maksymalny termin dla nieruchomości komercyjnej)

Tabela 1 Zakup nieruchomości komercyjnej na kredyt [Źródło: opracowanie własne]

Odsetki odliczamy przez cały okres trwania kredytu, czyli przez 20 lat, natomiast amortyzujemy nieruchomość w okresie 40 lat.

Przykład zakupu za gotówkę:

  1. Cena – 400 000,00 zł
  2. Amortyzacja – 480 miesięcy (40 lat- to okres, w którym możemy amortyzować lokal użytkowy) stawka 2,5% w skali roku, amortyzacja kończy się po 40 latach.
  3. Amortyzacji dokonujemy miesięcznie w tym wypadku w kwocie: 833,33 zł

Sposób obliczania: 400 000,00 x 2,5% = 10 000,00 zł kwota roczna: 12 miesięcy = 833,33 zł

Tabela 2 Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę [Źródło: opracowanie własne]

Wynajem nieruchomości komercyjnej

Całą kwotę można wrzucić w koszty uzyskania przychodów firmy, więc przy założeniu, że wynajmujemy porównywalny czas, co do udzielonego kredytu, czyli 240 miesięcy i przyjmując średnią kwotę 6 000,00 tyś miesięcznie za wynajem to w koszty uzyskania przychodu firmy możemy wrzucić kwotę 1 440 000 zł.  Lokal w przypadku najmu nigdy nie będzie własnością najemcy.

Przy wynajmie średni koszt najmu kształtuje się na poziomie do 4 000,00 zł do 10 000,00 zł przy lokalu 100m2 w centrum miasta, choć jest to uzależnione od miasta i lokalizacji.

Wady i zalety zakupu nieruchomości

Wynajmując lokal on nigdy nie będzie naszą własnością, zawsze będziemy tylko najemcą, który musi pytać o wszystko właściciela i nigdy nie ma pewności jak długo będzie mógł prowadzić działalność w danej lokalizacji. Jeśli masz gotówkę lub posiadasz zdolność kredytową najlepszą opcją będzie zakup nieruchomości zdecydowanie bardziej opłacalna i wygodna opcja.

Kupując nieruchomość bez względu na to czy jest na nią zaciągnięty kredyt czy też nie, jesteśmy jej właścicielem, możemy korzystać z niej sami, wynająć ją innej firmie lub sprzedać. Jest to nasz kapitał i aktywa firmy, z których możemy zrobić użytek w taki sposób, jaki nam odpowiada i jaki jest w danej chwili nad potrzebny.

Koszty początkowe w przypadku zakupu nieruchomości komercyjnej są dużo większe niż w przypadku najmu, ale korzyść prowadzenia działalności gospodarczej nie wymiernie większa.

10 sty 2021

Biznes 0 Komentarzy

Jak łatwo można popełnić błąd, niewiedza lub zła informacja mogą nas sporo kosztować, szczególnie, gdy pomylimy spółkę cywilną ze spółką jawną, co do przepisów, jakim podlegają.

Co to jest spółka jawna?

Spółka osobowa nieposiadająca osobowości prawnej, dysponująca kapitałem wniesionym przez wspólników oraz tym zakupionym w czasie trwania spółki. Opierająca się na wynagrodzeniu dla wspólników, uczestniczenie w zyskach spółki zgodnie z proporcjonalnym wniesieniem przez wspólników kapitału.

Jakim przepisom podlega spółka jawna?

Spółka jawna podlega przepisom prawa handlowego.

Gdzie rejestrujemy spółkę jawną?

Spółka rejestrowana jest w KRS (Krajowy Rejestr Sądowniczy),  czyli w siedzibie sądu rejonowego, podlegającemu siedzibie spółki, rejestracji możemy dokonać drogą elektroniczną, osobiście lub za pośrednictwem Poczty Polskiej.

Co powinna zawierać treść umowy spółki?

Przede wszystkim, kto wchodzi w skład spółki, jaki wkład został wniesiony przez wspólników, jakie prawa oraz obowiązki mają wspólnicy, czym będzie zajmowała się spółka, reprezentację, czyli kto będzie mógł reprezentować spółkę i w jakiej liczbie.

Wymagania formalne rejestracji spółki

Poprawnie wypełniony wniosek, złożone wymagane dokumenty i potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej w kwocie 500 zł oraz 100 zł za ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym.

Dokumenty wymagane:

  • umowa spółki, a gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego dołącza się wypis z tego aktu,
  • dokument dotyczący zgody na powołanie, tj. od 15 stycznia 2015 r. stosownie do treści art. 19a ust. 5 ustawy o KRS. Do wniosku o wpis osób reprezentujących podmiot wpisany do rejestru, likwidatorów i prokurentów należy dołączyć zgodę tych osób na ich powołanie. Wymagania tego nie stosuje się, jeżeli wniosek o wpis jest podpisany przez osobę, która podlega wpisowi albo, która udzieliła pełnomocnictwa do złożenia wniosku o wpis, albo, której zgoda jest wyrażona w protokole z posiedzenia organu powołującego daną osobę lub w umowie spółki,
  • wykaz wspólników, partnerów i prokurentów wraz z ich adresami do doręczeń.

Dokumenty składane muszą być w oryginale lub poświadczone urzędowo.

Wynagrodzenie dodatkowe za wykonywaną pracę wspólnika względem spółki

Wspólnicy spółki jawnej nie mogą podpisywać umów ze wspólnikami tejże spółki na pracę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynika to z art. 46 k.s.h. (Kodeks Spółek Handlowych).  Każdy wspólnik spółki jawnej zobowiązany jest do prowadzenia spraw tej spółki i w zamian za tę pracę ma prawo do uczestniczenia w zysku spółki jawnej, natomiast za prowadzenie spraw spółki jawnej wspólnik nie może żądać wynagrodzenia. Nie może, więc podpisywać odrębnych umów o dodatkowe wynagrodzenie z tą spółką.

Przepis ten dopuszcza jednak wyjątki, jeśli taka możliwość wynika z umowy spółki, ale nawet w tym wypadku nie można tego kosztu wliczać do koszów uzyskania przychodu spółki.

Przykład

  • Spółka Jawna X
  • miesięczny dochód – 120 000,00 zł
  • trzech wspólników

Każdy z nich na podstawie umowy ramowej, miesięcznej pobiera wynagrodzenie w wysokości 40 000,00 zł, wówczas spółka nie przynosi żadnych dochodów, wręcz ponosi stratę, jeśli do tego wynagrodzenia wspólników są wliczane w koszty uzyskania przychodu.

Taka forma rozliczania spółki z punktu widzenia podatkowego jest niedopuszczalna i wynika z przepisów prawa podatkowego (art. 8 ust. 1-2 oraz art. 23 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Art. 8. 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

  1. Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. 1a. Przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, lub działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4, osiąganych przez podatników opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30c, nie łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1.
  2. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do: 1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat; 2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Art. 23 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Art. 23. 1. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

pkt 10 Wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, a w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki niebędącej osobą prawną – także małżonków i małoletnich dzieci wspólników tej spółki.

Wnioski

Decydując się na założenie działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej należy dokładnie zapoznać się z przepisami prawa handlowego. Zdarza się, że biura rachunkowe zajmujące się obsługą spółki nie są w stanie zwrócić nam uwagi na błędy, jakie możemy popełnić i na konsekwencje, jakie możemy ponieść. Podpisywanie umów zewnętrznych ze wspólnikami spółki może nieść za sobą konsekwencje, tj. częste kontrole Urzędu Skarbowego, kary finansowe czy konieczność poprawienia rozliczeń finansowych i zapłacenia zaległego podatku wraz z należnymi odsetkami.

09 sty 2021

Biznes, Finanse 0 Komentarzy

Leasing, niby wiemy co to jest a jednak nie każdy potrafi w jasny sposób powiedzieć jakie są różnice między poszczególnymi rodzajami, i który z nich jest dla nas korzystniejszy z podatkowego punktu widzenia. Artykuł dotyczy dwóch głównych produktów leasingowych tj. leasingu operacyjnego i finansowego oraz tego jakie są między nimi różnice i co proponuje rynek w zakresie tych produktów. Kto może starać się o leasing i czy osoba fizyczna może się ubiegać o taki produkt? Jednym z poruszanych wątków jest fakt, że leasing jako forma finansowania nie widnieje w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) i jak to wpływa na naszą zdolność kredytową.

Co to jest leasing?

Leasing to dzierżawa, wypożyczenie prawa rzeczowego lub nierzeczowego na określony czas i określonych warunkach finansowych. Kodeks cywilny definiuje na jakich zasadach ma być podpisana umowa leasingowa a prawo podatkowe i ustawa o VAT, reguluje podatkowe skutki tych umów. Prawo cywilne uwzględnia leasing tylko dla prawa rzeczowego natomiast prawo podatkowe również dla prawa nierzeczowego np. licencje czy patenty.

Art. 7091 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego: przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach wskazanych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Kto udziela leasingów?

Na rynku funkcjonuje wiele firm, które udzielają leasingów, w pierwszej kolejności są to banki. Swoje produkty leasingowe mają również dealerzy samochodowi, finansując leasing z własnych środków lub korzystając z ofert banków jako pośrednik. Warunki finansowania leasingowego w każdej z tych firm czy banków dla leasingobiorcy mogą być różne i dotyczą parametrów finansowych tj. wysokości marży, prowizji, wpłaty własnej czy okresu trwania umowy leasingowej w przypadku leasingu finansowego. Korzystając z leasingu u dealera czy w komisie, nie należy się obawiać, że będzie to oferta droższa niż w przypadku banku. Czasami może się okazać, że dealer korzysta ze specjalnych warunków promocyjnych ze względy na ilość sprzedaży, których nie może uzyskać w banku. Gdy korzysta z własnego finansowania wtedy oferta może być dużo tańsza niż ta przygotowana przez bank.

Dla kogo jest leasing?

Leasing jest przede wszystkich dla osób prowadzących działalność gospodarczą, ale osoba fizyczna może również z niego skorzystać, zarówno jako osoba sprzedająca prawo rzeczowe jak i kupująca. Osoba prawna, prowadząca działalność gospodarczą wystawia fakturę sprzedaży (VAT lub VAT marża), a osoby fizyczne umowę kupna sprzedaży – w tym jednak wypadku można skorzystać jedynie z pożyczki leasingowej w oparciu o leasing finansowy.

Rodzaje leasingu

Są dwa główne rodzaje leasingu, które definiuje prawo podatkowe jest to leasing finansowy i operacyjny. Leasing operacyjny – faktura wystawiana jest zawsze na koniec umowy leasingowej Leasing finansowy – faktura wystawiana jest zawsze na początku umowy leasingowej.

Maksymalna wpłata własna leasingu nie może przekroczyć 45 % wartości zakupu, ale zdarza się, że leasingodawca wyraża zgodę na wpłatę 50%. Minimalna wpłata własna uzależniona jest od produktu leasingowego, w przypadku pożyczki leasingowej może wynosić nawet 0%.

Tabela 1 Różnice w leasingach – tabela (VAT, amortyzacja, wpłata własna, wykup)

Symulacja leasingu operacyjnego – koszty uzyskania przychodu, amortyzacja i VAT

W przypadku leasingu operacyjnego naszym kosztem uzyskania przychodu jest rata leasingowa netto oraz opłata wstępna.

Przykład 1

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł, VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 24 miesiące
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 19%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 331,92 zł * 23 + 1 000,00 zł = 8 634,16 zł

Na początku do kosztów przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1 000,00 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 331,92 zł. Rata jest równa przez cały okres leasingu.

Przykład 2

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł, VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 36 miesiące
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 1%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

Na początku do kosztów uzyskania przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1000 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 273,91 zł. Rata równa przez cały okres leasingu.

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 273,91 zł * 35 + 1 000,00 zł = 10 586,85 zł

Symulacja leasingu operacyjnego – koszty uzyskania przychodu, amortyzacja i VAT

W przypadku leasingu operacyjnego naszym kosztem uzyskania przychodu jest rata leasingowa netto oraz opłata wstępna.

Przykład 1

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł , VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 24 miesiące
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 19%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

Na początku do kosztów przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1 000,00 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 331,92 zł. Rata jest równa przez cały okres leasingu.

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 331,92 zł * 23 + 1 000,00 zł = 8 634,16 zł

Przykład 2

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł , VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20% ,
  • okres 36 miesiące,
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 1%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

Na początku do kosztów uzyskania przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1000 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 273,91 zł. Rata równa przez cały okres leasingu.

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 273,91 zł * 35 + 1 000,00 zł = 10 586,85 zł

Symulacja leasingu finansowego – koszty uzyskania przychodu, amortyzacja i VAT

W przypadku leasingu finansowego naszym kosztem uzyskania przychodu jest rata odsetkowa i kwota amortyzacji, wynikająca z normatywnej stawki amortyzacji. Dla przedsiębiorcy nie będącego płatnikiem VAT oblicza się ją następująco: kwota brutto * stawka amortyzacji / 12 miesięcy = miesięczna kwota amortyzacji, jaką możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu a w przypadku przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT: kwota netto * stawka amortyzacji : na 12 miesięcy = miesięczna kwota amortyzacji jaką możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Przykład dotyczy przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT.

W przypadku leasingu finansowego VAT w stawce 23% naliczany jest od kwoty ceny netto i odsetek, płatny w tym wypadku jednorazowo.

Przykład 3

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł

  • VAT 23% – brutto 12 300,00 zł
  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 24 miesiące
  • wpłata wstępna 10% – wymagana
  • VAT płatny jednorazowo wraz z opłatą wstępną

W całym okresie trwania umowy leasingu możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę: 450,47 zł (odsetki) + 3 833,41 zł (amortyzacja) = 4 283,88 zł

Przykład 4

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł

  • VAT 23% – brutto 12 300,00 zł
  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 36 miesięcy
  • wpłata wstępna 10% – wymagana
  • VAT płatny jednorazowo wraz z opłatą wstępną

W całym okresie trwania umowy leasingu możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę: 681,90 zł (odsetki) + 5 833,45 zł (amortyzacja) = 6 515,35 zł

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 273,91 zł * 35 + 1 000,00 zł = 10 586,85 zł

Podsumowanie wariantów

W przypadku, gdy firma potrzebuje większych kosztów uzyskania przychodu w celu np. ograniczenia podatku dochodowego, wybieramy leasing operacyjny, gdy natomiast potrzebujemy wykazać wyższy dochód, do celów np. kredytowych, wtedy ograniczamy koszty i wybieramy leasing finansowy.

Pozostałe produkty leasingowe funkcjonujące na rynku

Leasing konsumencki – może być udzielony osobie fizycznej, klienci czasami korzystają z tego produktu, ponieważ leasing jest jedynym produktem bankowym, który nie jest ujawniany w BIK ( Biuro Informacji Kredytowa), posiadając leasing można ubiegać się o inne kredyty bez obawy o zdolność kredytową.

Pożyczka leasingowa – produkt dla klientów kupujących prawo rzeczowe od osoby fizycznej czyli na podstawie umowy kupna – sprzedaży. Leasingobiorca staje się od razu właścicielem danego prawa. Osoba będąca właścicielem w przypadku umowy leasingowej może się ubiegać o dotację na to prawo rzeczowe.

Leasing zwrotny – to forma finansowania, która pozwala na odsprzedanie prawa rzeczowego, którego jesteśmy właścicielem, firmie leasingowej i korzystanie z niego na zasadzie dzierżawy. Do 3 miesięcy od daty zakupu jest udzielany tak zwany leasing techniczny w wersji uproszczonej bez dokumentów dochodowych za okazaniem dowodu zakupu oraz potwierdzeniem zapłaty. Powyżej 3 miesięcy finansowanie realizowane jest w standardowej procedurze ustalonej przez firmę leasingową. Nie ma maksymalnego okresu od daty zakupy kiedy możemy skorzystać z tego produktu.

Leasing nie obniża zdolności kredytowej, gdyż jako jedyny produkt finansowy na rynku nie jest zgłaszany do BIK. Jest to alternatywa dla osób planujących w przyszłości zaciągnąć kredyt bankowy.

Gdy już mamy wiedzę na temat proponowanych na rynku rodzajów leasingu, możemy w łatwy sposób określić, który jest dla nas korzystniejszy lub nawet, którego na ta chwilę potrzebujemy. Podejmując decyzję o skorzystaniu z tego produktu dobrze jest zweryfikować oferty różnych firm leasingowych, gdyż niestety różnice w ratach mogą być znaczne.