07 lut 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

W chwili gdy zapada decyzja o kupnie nieruchomości, w poszukiwaniach kierujemy się między innymi takimi kryteriami jak cena, lokalizacja, stan techniczny. Bardzo często najważniejszym kryterium jest jednak cena i do niej przywiązujemy dużą wagę.

Jednym z kosztów notarialnych, jakie ponosi strona kupująca jest podatek PCC (podatek od czynności cywilno-prawnych) w wysokości 2 % wartości nieruchomości. Notariusz ma obowiązek zgłosić to zdarzenie we właściwym US do 7. dnia następnego miesiąca po dokonanej transakcji oraz opłacić podatek.

US do zbadania wartości nieruchomości posługuje się wytycznymi z ustawy, ale również bierze pod uwagę takie kryteria jak rynek nieruchomości, lokalizacja (miasto), standard wykończenia, własność itp. Do aktu notarialnego nie wpisujemy standardu wykończenia lub że nieruchomość nadaje się do remontu i wymaga sporych nakładów finansowych (nie ma takiego obowiązku).

W sytuacji gdy US wezwie nas do złożenia wyjaśnień, w tym wypadku wystarczy przedłożyć rachunki lub zdjęcia nieruchomości, z których będzie wynikało, że nieruchomość w dniu kupna była do remontu i jej cena była właściwa na dzień spisywania aktu umowy kupna sprzedaży. Taka sytuacja może spowodować umorzenie postępowania.

Możemy też przedstawić własny operat szacunkowy sporządzony przez naszego rzeczoznawcę, to jednak nie daje nam gwarancji że urząd skarbowy nie powoła własnego rzeczoznawcy i nie będzie chciał potwierdzić naszej wyceny.

Proszę również pamiętać, że zawsze po akcie notarialnym kupna sprzedaży, możemy sami udać się do US i złożyć wniosek o ustalenie wartość nieruchomości, wtedy dostaniemy odpowiedz na piśmie w ustawowym 14 – dniowym terminie, co pozwoli nam uniknąć płacenia ewentualnych odsetek. US nie ma określonego terminu, w jakim może dokonać wszczęcia postępowania, więc może to zrobić w przeciągu 5 lat od dnia podpisania aktu. Po tym terminie przedawniają się wszelkie roszczenia finansowe.

Jeśli jednak okaże się, że cena jest zaniżona US wyda decyzje i zażąda zapłaty różnicy oraz odsetek ustawowych od dnia podpisania aktu notarialnego do dnia wydania decyzji, z wyłączeniem na podstawie  Art. 54 punkt. 1 Ordynacji podatkowej okresu po między datą wszczęcia postępowania a dniem wydania decyzji, jeśli ten okres trwał dłużej niż 3 miesiące z winy organu podatkowego.

06 lut 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

Własność hipoteczna wpisana w Księgę Wieczystą w tym wypadku nie stanowi ani zagrożenia dla kupującego, ani też większego problemu dla Banków.  Można również uzyskać kredyt hipoteczny na taką nieruchomość.

Banki są spokojne o transakcje

Banki nie boja się już takich transakcji, gdyż nauczyły się jak zabezpieczać własne interesy i co jest potrzebne by transakcja i nieruchomość, którą kupują nie była obciążona.

Najważniejsze jest jednak to by na początku ustalić czy cena nieruchomości jest wyższa od kwoty zobowiązania wierzyciela (banku, komornika). Najlepiej poprosić o zaświadczenie z Banku, który jest wpisanych w Księgę Wieczystą lub od komornika, z którego będzie wynikała aktualna kwota zobowiązania.

Proszę też pamiętać, że kwota hipoteki wpisana w Księgę wieczystą dział IV nie  jest kwotą zobowiązania względem wierzyciela (Banku, komornika), w przypadku tego pierwszego jest to często kwota 200% wyższa niż wartość zobowiązania. Bank zabezpiecza w ten sposób swoje interesy a mianowicie, gdyby w przypadku zgonu dłużnika zaraz po otrzymaniu kredytu spadkobiercy zrzekli się spadku, wówczas automatycznie nieruchomość przechodzi pod zarząd miasta a gmina ma obowiązek spłacić hipotekę tylko do wysokość wpisu hipotecznego, więc bank wpisując 100% wartości zobowiązania w Księgę Wieczystą straciłby przynajmniej koszty udzielenia kredytu.

W tym wypadku dobrze jest mieć swojego doradcę finansowego, który w skarze krok po kroku co jest potrzebne i jakie dokumenty należy przygotować i sprawdzić.

Sprzedający również, nie powinni obawiać się takiej transakcji, hipoteka zostanie spłacona a nadwyżka z kwoty uzyskanej ze sprzedaży po odjęciu zobowiązania względem wierzyciela przelana na konto wskazane w akcie notarialnym jako konto sprzedającego.

Proces sprzedaży nieruchomości zabezpieczonej hipoteką

Do umowy przedwstępnej Notarialnej sprzedający musi dostarczyć poza dokumentem ze spółdzielni o braku zaległości czynszowych jeszcze zaświadczenie z  Banku lub od komornika o aktualnym stanie zadłużenia i z wpisaną adnotacją, że bank, komornik wykreśli hipotekę po spłacie zobowiązania. Notariusz wpisze to zobowiązanie w Akt.

Następnie akt notarialny dostarcza się do Banku w którym staramy się o kredyt na zakup tej nieruchomości, wraz z tym zaświadczeniem.

Bank wyda decyzję która będzie opiewała na co najmniej dwie transze, Pierwsza do Banku wierzyciela, druga do sprzedającego.

Po wydaniu decyzji, Bank przygotuje umowę kredytową, którą po podpisaniu przez kupujących należy dostarczyć do notariusza przez podpisaniem umowy Notarialnej Przyrzeczonej. W Tym samym czasie otrzymamy od sprzedających zaświadczenie z Urzędu miasta o braku osób zameldowanych na pobyt stały pod danym adresem. Notariusz wpisze zapisy z umowy kredytowej do aktu.

Akt Notarialny po podpisaniu musi jak najszybciej trafić do Banku kupującego, pierwsza transza zostanie przelana na konto wierzyciela hipotecznego, następnie sprzedający otrzyma z banku, w którym miał kredyt zaświadczenie o spłacie wraz z osobnym pismem o zezwoleniu na wykreślenie hipoteki i dwoma pełnomocnictwami, sprzedający dostarcza to kupującym i ponosi koszt w kwocie 100 zł, jest to koszt wniosku o wykreślnie hipoteki.

Później kupujący udaje się do sądu Wieczysto – Ksiegowego aktualnego dla danej nieruchomości i składa wniosek o wykreślenie hipoteki. Kopie tego wniosku wraz z kopią zezwolenia na wykreślenie hipoteki i zaświadczeniem o spłacie kredytu dostarcza do Banku, w którym wziął kredyt, wówczas Bank wypłaca drugą transze sprzedającemu. Ta sama procedura dotyczy wpisów hipotecznych komorniczych.

09 sty 2021

Nieruchomości, Sprzedaż 0 Komentarzy

Umowa na wyłączność, dlaczego tak bardzo się jej boimy? Czym to jest spowodowane? Może po prostu nie mamy wiedzy na temat jej funkcjonowania i świadomości, czego możemy od takiej umowy oczekiwać.

Umowa na wyłączność dlaczego warto?

O wiele szybciej i łatwiej sprzedaje się nieruchomości z tak podpisana umową. Jest tak wiele argumentów przemawiających za, a tak niewiele przeciw.

Umowa na wyłączność to umowa na czas określony

Po pierwsze, umowę na wyłączność podpisujemy na czas określony, np. 3 miesiące, czasami 6 miesięcy – to zależy od atrakcyjności ofert, np. ceny, lokalizacji, standardu wykończenia i ustaleń z agentem. Przecież skoro biuro nieruchomości ma pewność, że zarobi na tej transakcji, to bardziej się stara, więcej inwestuje w marketing, podbija ofertę na portalach i płaci za to.

Przy umowie otwartej oferta po wprowadzeniu jest wysoko pozycjonowana na portalach, ale po kilku dniach spada na drugą, trzecią, czwartą stronę i niżej, bo żadne biuro nie inwestuje w jej podbijanie, każdy może sprzedać taką nieruchomość i nawet, gdy oferta znajduje się w 30 biurach, efekt jest bardzo słaby.

Klient, szukając nieruchomości do kupienia, przegląda najwyżej trzy pierwsze strony portalu i wybiera kilka ofert, które spełniają jego oczekiwania. Co więcej, skupia się tylko na tych przyciągających uwagę, a więc z dobrymi zdjęciami, jasnym opisem, rzucające się w oczy. Jeśli oferta jest promowana tylko w jednym biurze, dobra agencja zrobi wszystko, żeby, jakość prezentowanej oferty była jak najwyższa. Umowy otwarte natomiast, to przypadkowi agenci z przypadkowymi umiejętnościami sprzedażowymi, robiący zdjęcia telefonami. Jak wiec chcemy być obsługiwani?

 

Po drugie obecnie większość biur nieruchomości (podaję przykład rynku szczecińskiego) jest w systemach wymiany ofert takich jak dobreoferty.net czy ZSWO. Oferta będąca w jednym biurze, trafia do wszystkich pozostałych, najważniejszych biur w województwie, ponieważ tylko duże i dobre agencje są stowarzyszone w systemach.

Po trzecie, jeśli oferta jest tylko w jednym biurze, nie ma bałaganu cenowego i nie słyszy się od każdego agenta czegoś innego na temat tej samej nieruchomości.

Myślę, że problem jest w tym, iż większość osób, które zamierzają sprzedać swoją nieruchomość, nie przygotowuje się do tego w odpowiedni sposób, chociażby sprawdzając w Internecie pod hasłem „sprzedaję nieruchomość”, jak to zrobić, w sieci jest dość dużo materiałów na ten temat.

By sprzedać nieruchomość w odpowiedniej cenie i w określonym czasie, najlepiej powierzyć to profesjonalistom. Pozostaje pytanie jak sprawdzić, kto jest tym profesjonalistą? Najlepiej przejrzeć kilka stron biur nieruchomości i sprawdzić, jak są przygotowane oferty, opisy, zrobione zdjęcia, przeczytać opinie klientów, zapytać znajomych o polecenie i o ich doświadczenia.

Często słyszę od sprzedających, proponując im umowę na wyłączność, że „mi się nie spieszy, chcę spróbować własnych sił”. Cóż pozostaje – wytłumaczyć różnicę w umowach i odpuścić, poczekać, aż klient przyjdzie za jakiś czas sam i będzie gotowy do współpracy.

Niestety przeważnie zawsze na początku drogi sprzedażowej właściciel nieruchomości popełniają taki sam błąd, dają cenę tak absurdalnie wysoką, że nikt nie przyjdzie nawet obejrzeć jego nieruchomości przez dłuższy czas.

A gdy oferta jest już w 30 biurach to okazuje się, że potencjalny klient przeglądając portale widzi tą samą ofertę kilkadziesiąt razy, te same zdjęcia, najczęściej złej, jakości, a co ciekawe też z różną ceną, to już sam nie wie, komu wierzyć.

Obniżka ceny też już nic nie zmieni w tej kwestii, oferta opatrzy się na rynku, stanie się niewiarygodna i potencjalny klient straci ochotę zaglądania do niej. Gdy czas, jaki sobie założyliśmy na sprzedaż, zacznie się kończyć, wtedy drastyczne obniżamy cenę i niestety jest to z reguły cena poniżej rynkowej.

Jeśli Ci się nie spieszy, nie wystawiaj nieruchomości na sprzedaż, daj sobie około 6 miesięcy, obierz taki plan działania, który pozwoli Ci zrealizować sprzedaż w zamierzonym czasie. Umowa na wyłączność jest moim zdaniem najlepszym kierunkiem.

Podpisując umowę na wyłączność z biurem nieruchomości, możesz od agenta oczekiwać również raportowania odsłon Twojej oferty na wszystkich portalach, możesz określić, jak często chcesz być informowany, dzięki temu będziesz miał kontrolę nad podejmowanymi działaniami i pracą nad Twoją ofertą przez biuro. Masz do tego prawo, bo płacisz za to.

Masz też prawo wymagać zrobienia dobrych zdjęć czy wiarygodnego opisu, i nie mówię tutaj o zdjęciach robionych aparatem telefonicznym, bo sama widziałam niejednokrotnie takie sesje. Jeśli nieruchomość jest pusta, możesz umówić się z biurem na dodatkowe czynności, takie jak Home Staging – przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Możesz też w tym przypadku zostawić klucze w depozycie biura, dzięki temu nie będziesz musiał organizować sobie czasu wolnego zawsze wtedy, gdy biuro chce pokazać Twoją nieruchomość klientowi.

Wniosek? Chcesz sprzedać nieruchomość szybciej i za większe pieniądze? Zacznij wymagać od biura jakości, bo to Ty jesteś Zleceniodawcą! Powierzając sprzedaż nieruchomości jednemu biuru, stajesz się jego szefem. Pamiętaj jednak, że nikt nie lubi pracować za darmo. Wymagaj, zapłać za dobrze wykonaną pracę, a obie strony będą zadowolone.

 

06 sty 2021

Sprzedaż 0 Komentarzy

Czym jest plan naprawczy? Czy pracownik powinien się go obawiać? Jakie niesie za sobą konsekwencje? W tym artykule wyjaśniamy, jakie błędy popełniają pracodawcy oraz kiedy i jak pracownik może się bronić przed takim planem.

Czym jest plan naprawczy?

Plan naprawczy to indywidualny program dostosowany do potrzeb pracownika, któremu z jakichś powodów spadła efektywność pracy. Plan naprawczy nie wynika z kodeksu prawa pracy, ale od niedawna stał się praktyką powszechnie stosowaną w firmach i na stanowiskach, przeważnie tam gdzie występuje sprzedaż.

Firma ustala w regulaminie pracowniczym, kiedy i w jakich okolicznościach jest pracownikowi wdrażany taki plan. Jest on z reguły też konsekwencją złych ocen okresowych, które są robione pracownikowi od początku zatrudnienia z częstotliwością przeważnie kwartalną, czasami półroczną lub miesięczną.

Kiedy wprowadza się plan naprawczy? Reguły i regulaminy.

Plan naprawczy to narzędzie dające pracownikowi czas na poprawę wyników pracy lub jak to bywa w wielu przypadkach daje mu czas na zastanowienie się nad swoją dalsza karierą zawodową.

Plan naprawczy powinien być dany na piśmie, podpisany i zaakceptowany przez obie strony. Powinien zawierać czas, na jaki zostaje wdrożony (wynika to z regulaminu pracy w danej jednostce), narzędzia i metoda przeprowadzenia planu oraz oczekiwane wyniki. Jest on wprowadzany, gdy pracownik ma słabe wyniki sprzedaży oraz po kilku złych ocenach okresowych. Jeżeli nie zgadzasz się z wprowadzeniem planu naprawczego, wyraź to pisząc maila do bezpośredniego przełożonego uzasadniając, z jakiego powodu się z nim nie zgadzasz i jakie proponujesz rozwiązanie. Poczekaj na odpowiedz i wydrukuj korespondencję, da Ci to możliwości ewentualnej obrony.

Zakres planu naprawczego

Narzędzia, jakimi dysponuje pracodawca przy wdrożeniu planu naprawczego to między innymi:

Coaching, szkolenia merytoryczne, kontrola czasu pracy, i dość banalny – skierowanie pracownika na urlop. Zmęczenie szczególnie, jeśli chodzi o pracę w sprzedaży jest częstym zjawiskiem i nie należy go bagatelizować.

Niestety pracodawcy niezbyt wnikliwie przyglądają się pracy swoich podwładnych i niestety dość często nietrafnie oceniają powód spadku efektywności, co za tym idzie źle dobrany plan naprawczy nie przyniesie pożądanych efektów.

Plan naprawczy z punktu widzenia pracownika

Względem większości osób, które miały z nim do czynienia jest narzędziem do zwalniania pracownika. Jest to po części prawda, ponieważ nietrafna analiza spadku efektywności przez pracodawcę powoduje, że plan naprawczy nie przynosi zamierzonych efektów, czego konsekwencją jest niestety zwolnienie.

Plan naprawczy z punktu widzenia pracodawcy

Z punktu widzenia pracodawcy jest to plan dający pracownikowi szanse na poprawę wyników, przy jednoczesnym dostarczeniu pracownikowi wsparcia zarówno merytorycznego jak i osobowego. Niestety tylko w teorii. W praktyce w strukturach korporacyjnych pracownik po wprowadzeniu mi planu naprawczego zostaje pozostawiony samemu sobie.

Plan naprawczy w praktyce

Odkąd w Polsce pojawił się system wynagradzania prowizyjny i odkąd pracownikowi zostały narzucone plany sprzedażowe, od których ma wypłacane wynagrodzenie procentowe, wraz z tym pojawiły się problemy pracodawców, co do możliwości zwalniania pracownika. Łatwo można było podważyć wypowiedzenie o nie realizację planów sprzedażowych, korporacje zaczęły przegrywać procesy sądowe.

Jedna z linii obrony był brak pomocy pracownikowi ze strony pracodawcy – duża presje, brak motywacji. Adwokaci udowadniali, że na pracowniku był stosowany mobbing. Wtedy pojawiły się w regulacjach firm tzw. plany naprawcze oraz oceny okresowe pracownika (z reguły kwartalne, czasami półroczne czy miesięczne). Wprowadzenie takich zapisów nie było niezgodne z prawem pracy i bardzo wygodne.

Z punktu widzenia pracowników plany były wprowadzane zgodnie z regulacjami do umów o pracę, ale później pracownik miał narzuconych więcej obowiązków niż inni, codzienne raportowanie, ciągle telefony z pytaniami – gdzie jest? Co dziś robił?. Stawało się to z ich punktu widzenia nękaniem i mobbingiem, nie do udowodnienia, które demotywowało jeszcze bardziej do pracy.

W takich warunkach plany nie przynosiły efektów i pracownicy otrzymywali tak niepopularny papier, zwany wypowiedzeniem. Odwołanie od niego nie było już tak proste, bo dokumentacja pracownika pokazywała, że firma zrobiła wszystko, co mogłaby pomóc mu a oceny okresowe dokumentowały, że pracownik stracił zaangażowanie i nie miał już chęci do pracy od dłuższego czasu. Co uzasadniało zwolnienie.

Przykład planu naprawczego

Założenia:

  • miesięczny plan sprzedaży: 1 300 000,00 PLN
  • pozyskanie 10 nowych kontrahentów
  • brak realizacji planu w okresie 2 kwartałów
  • zła ocena okresowa w 2 kwartałach
  • 3 kwartał – Wprowadzony zostaje plan naprawczy
  • termin realizacji planu naprawczego 3 miesiące

1 miesiąc:

  • sprzedaż na poziomie 600 000,00 zł
  • pozyskanie 5 nowych kontrahentów

2 miesiąc:

  • sprzedaż na poziomie 800 000,00 zł
  • pozyskanie 8 nowych kontrahentów

3 miesiąc:

  • sprzedaż na poziomie 1 000 000,00 zł
  • pozyskanie 10 nowych kontrahentów

Przez cały okres:

  • raportowanie do godziny 9.00 z planem pracy na cały dzień
  • raportowanie po zakończonej pracy z wynikami realizacji planu pracy dnia

Plan naprawczy dotyczy tylko pracownika

Plan naprawczy dotyczy w swojej treści jedynie pracownika, pracodawca nie ma wyznaczonych założeń.

Plan naprawczy jest ostatecznym etapem wdrażanym pracownikowi przed zwolnieniem. Po wielu złych ocenach okresowych zostaje wdrożony i z reguły nie przynosi już efektu, ale jest w regulaminie i tylko z tego powodu jest wprowadzany. W związku z tym, iż plan naprawczy nie widnieje w kodeksie prawa pracy nie ma zasad, którym podlega i jest tylko zabezpieczeniem pracodawcy a nie jak o nim mówią wsparciem i pomocą dla pracownika.