Umowa na wyłączność, dlaczego tak bardzo się jej boimy? Czym to jest spowodowane? Może po prostu nie mamy wiedzy na temat jej funkcjonowania i świadomości, czego możemy od takiej umowy oczekiwać.
Umowa na wyłączność dlaczego warto?
O wiele szybciej i łatwiej sprzedaje się nieruchomości z tak podpisana umową. Jest tak wiele argumentów przemawiających za, a tak niewiele przeciw.
Umowa na wyłączność to umowa na czas określony
Po pierwsze, umowę na wyłączność podpisujemy na czas określony, np. 3 miesiące, czasami 6 miesięcy – to zależy od atrakcyjności ofert, np. ceny, lokalizacji, standardu wykończenia i ustaleń z agentem. Przecież skoro biuro nieruchomości ma pewność, że zarobi na tej transakcji, to bardziej się stara, więcej inwestuje w marketing, podbija ofertę na portalach i płaci za to.
Przy umowie otwartej oferta po wprowadzeniu jest wysoko pozycjonowana na portalach, ale po kilku dniach spada na drugą, trzecią, czwartą stronę i niżej, bo żadne biuro nie inwestuje w jej podbijanie, każdy może sprzedać taką nieruchomość i nawet, gdy oferta znajduje się w 30 biurach, efekt jest bardzo słaby.
Klient, szukając nieruchomości do kupienia, przegląda najwyżej trzy pierwsze strony portalu i wybiera kilka ofert, które spełniają jego oczekiwania. Co więcej, skupia się tylko na tych przyciągających uwagę, a więc z dobrymi zdjęciami, jasnym opisem, rzucające się w oczy. Jeśli oferta jest promowana tylko w jednym biurze, dobra agencja zrobi wszystko, żeby, jakość prezentowanej oferty była jak najwyższa. Umowy otwarte natomiast, to przypadkowi agenci z przypadkowymi umiejętnościami sprzedażowymi, robiący zdjęcia telefonami. Jak wiec chcemy być obsługiwani?
Po drugie obecnie większość biur nieruchomości (podaję przykład rynku szczecińskiego) jest w systemach wymiany ofert takich jak dobreoferty.net czy ZSWO. Oferta będąca w jednym biurze, trafia do wszystkich pozostałych, najważniejszych biur w województwie, ponieważ tylko duże i dobre agencje są stowarzyszone w systemach.
Po trzecie, jeśli oferta jest tylko w jednym biurze, nie ma bałaganu cenowego i nie słyszy się od każdego agenta czegoś innego na temat tej samej nieruchomości.
Myślę, że problem jest w tym, iż większość osób, które zamierzają sprzedać swoją nieruchomość, nie przygotowuje się do tego w odpowiedni sposób, chociażby sprawdzając w Internecie pod hasłem „sprzedaję nieruchomość”, jak to zrobić, w sieci jest dość dużo materiałów na ten temat.
By sprzedać nieruchomość w odpowiedniej cenie i w określonym czasie, najlepiej powierzyć to profesjonalistom. Pozostaje pytanie jak sprawdzić, kto jest tym profesjonalistą? Najlepiej przejrzeć kilka stron biur nieruchomości i sprawdzić, jak są przygotowane oferty, opisy, zrobione zdjęcia, przeczytać opinie klientów, zapytać znajomych o polecenie i o ich doświadczenia.
Często słyszę od sprzedających, proponując im umowę na wyłączność, że „mi się nie spieszy, chcę spróbować własnych sił”. Cóż pozostaje – wytłumaczyć różnicę w umowach i odpuścić, poczekać, aż klient przyjdzie za jakiś czas sam i będzie gotowy do współpracy.
Niestety przeważnie zawsze na początku drogi sprzedażowej właściciel nieruchomości popełniają taki sam błąd, dają cenę tak absurdalnie wysoką, że nikt nie przyjdzie nawet obejrzeć jego nieruchomości przez dłuższy czas.
A gdy oferta jest już w 30 biurach to okazuje się, że potencjalny klient przeglądając portale widzi tą samą ofertę kilkadziesiąt razy, te same zdjęcia, najczęściej złej, jakości, a co ciekawe też z różną ceną, to już sam nie wie, komu wierzyć.
Obniżka ceny też już nic nie zmieni w tej kwestii, oferta opatrzy się na rynku, stanie się niewiarygodna i potencjalny klient straci ochotę zaglądania do niej. Gdy czas, jaki sobie założyliśmy na sprzedaż, zacznie się kończyć, wtedy drastyczne obniżamy cenę i niestety jest to z reguły cena poniżej rynkowej.
Jeśli Ci się nie spieszy, nie wystawiaj nieruchomości na sprzedaż, daj sobie około 6 miesięcy, obierz taki plan działania, który pozwoli Ci zrealizować sprzedaż w zamierzonym czasie. Umowa na wyłączność jest moim zdaniem najlepszym kierunkiem.
Podpisując umowę na wyłączność z biurem nieruchomości, możesz od agenta oczekiwać również raportowania odsłon Twojej oferty na wszystkich portalach, możesz określić, jak często chcesz być informowany, dzięki temu będziesz miał kontrolę nad podejmowanymi działaniami i pracą nad Twoją ofertą przez biuro. Masz do tego prawo, bo płacisz za to.
Masz też prawo wymagać zrobienia dobrych zdjęć czy wiarygodnego opisu, i nie mówię tutaj o zdjęciach robionych aparatem telefonicznym, bo sama widziałam niejednokrotnie takie sesje. Jeśli nieruchomość jest pusta, możesz umówić się z biurem na dodatkowe czynności, takie jak Home Staging – przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Możesz też w tym przypadku zostawić klucze w depozycie biura, dzięki temu nie będziesz musiał organizować sobie czasu wolnego zawsze wtedy, gdy biuro chce pokazać Twoją nieruchomość klientowi.
Wniosek? Chcesz sprzedać nieruchomość szybciej i za większe pieniądze? Zacznij wymagać od biura jakości, bo to Ty jesteś Zleceniodawcą! Powierzając sprzedaż nieruchomości jednemu biuru, stajesz się jego szefem. Pamiętaj jednak, że nikt nie lubi pracować za darmo. Wymagaj, zapłać za dobrze wykonaną pracę, a obie strony będą zadowolone.
