Obecny rynek komercyjny rozrasta się bardzo intensywnie zarówno, jeśli chodzi o nowe developerskie powierzchnie biurowe na rynku pierwotnym jak i powierzchnie na rynku wtórnym! Decydując się na własny biznes musisz zaplanować gdzie będziesz prowadzić działalność i jakie inwestycje będziesz musiał poczynić lub jakie masz możliwości finansowe w tym zakresie. Co zrobić, kupić nieruchomości czy wynająć? W tym artykule przedstawimy wszystkie zalety jak i wady obu opcji oraz wyliczymy, co jest korzystniejsze z rachunkowego punktu widzenia.
Zakup nieruchomości komercyjnej to zawsze dobra inwestycja
Zakup nieruchomości był, jest i zawsze będzie dobra inwestycją, gdyż wynajem lokalu użytkowego nie mieszkalnego to ciągle spory koszt dla najemcy.
Zakładając parametry lokalu użytkowego:
- wartość lokalu 400 000,00 zł
- 100 m2 – centrum miasta, na parterze w wejście od ulicy
Koszt wynajmu w zależności od miasta kształtuje się na poziomie od 4 000 zł do około 10 000 zł. Może być to kwota netto lub brutto i uzależnione jest od ustaleń wynikających z umowy najmu. Często ta kwota jest kwotą netto i należy ją powiększyć o opłaty tj. czynsz, prąd, gaz, remont itp. Dla inwestora jest to bardzo dobry zysk nie do osiągnięcia na żadnej z lokat bankowych. Stopa zwrotu na poziomie około 12 % w skali roku przy kwocie 4 000 zł, do tego dochodzi amortyzacja lokalu, jeśli prowadzimy działalność gospodarczą.
Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę czy na kredyt?
Kredyt wiąże się zawsze z kosztami około kredytowymi tj. odsetki, prowizje oraz wkładem własnym w wysokości około 20% przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Całą kwotę odsetek naliczonych przez okres trwania kredytu możemy wrzucić w koszty przychodu firmy. Lokal staje się naszą własnością w dniu zakupu, natomiast jest zabezpieczony hipoteką w księdze wieczystej dział IV do czasu spłaty kredytu.
Zakup za gotówkę jest na pewno dobrą inwestycją, ale zamraża nam kapitał, środki pieniężne w postać aktywów firmy, więc jest to kwestia płynności finansowej przedsiębiorstwa w chwili podejmowania decyzji.
W obu przypadkach możemy dodatkowo amortyzować nieruchomości w okresie 40 lat od dnia zakupu (wyjątek stanowi kredyt w postaci leasingu operacyjnego, wtedy nie możemy amortyzować lokalu, bo robi to leasingodawca).
Stawka amortyzacji to 2,5% w skali roku dla nieruchomości komercyjnej. Kwota amortyzacji to przeważnie cena zakupu powiększona o koszty ściśle związane z transakcją, czyli koszty notarialne, podatek PCC oraz koszty sądowe, jeżeli takie zostały poczynione. Należy jednak pamiętać, że działki, na których stoi nieruchomości nie podlegają amortyzacji w związku z tym dobrze jest poprosić notariusza o wyszczególnienie oddzielnie kwot za lokal i działkę, żeby oszczędzić sobie kosztów związanych z rzeczoznawcą majątkowym.
Oszacowanie wartości nieruchomości bez uwzględnienia wartości działki może okazać się trudne i konieczny będzie operat szacunkowy, by wiarygodnie dla Urzędy Skarbowego ustalić wartość kwoty do amortyzacji.
Gotówka czy na kredyt? Wyliczenia.
Przykład zakupu w kredycie:
- Cena – 400 000 zł
- Wkład własny – 20% – 80 000 zł
- Marża około – 4,1%
- Okres kredytowania w miesiącach 240 (maksymalny termin dla nieruchomości komercyjnej)
Tabela 1 Zakup nieruchomości komercyjnej na kredyt [Źródło: opracowanie własne]
Odsetki odliczamy przez cały okres trwania kredytu, czyli przez 20 lat, natomiast amortyzujemy nieruchomość w okresie 40 lat.
Przykład zakupu za gotówkę:
- Cena – 400 000,00 zł
- Amortyzacja – 480 miesięcy (40 lat- to okres, w którym możemy amortyzować lokal użytkowy) stawka 2,5% w skali roku, amortyzacja kończy się po 40 latach.
- Amortyzacji dokonujemy miesięcznie w tym wypadku w kwocie: 833,33 zł
Sposób obliczania: 400 000,00 x 2,5% = 10 000,00 zł kwota roczna: 12 miesięcy = 833,33 zł
Tabela 2 Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę [Źródło: opracowanie własne]
Wynajem nieruchomości komercyjnej
Całą kwotę można wrzucić w koszty uzyskania przychodów firmy, więc przy założeniu, że wynajmujemy porównywalny czas, co do udzielonego kredytu, czyli 240 miesięcy i przyjmując średnią kwotę 6 000,00 tyś miesięcznie za wynajem to w koszty uzyskania przychodu firmy możemy wrzucić kwotę 1 440 000 zł. Lokal w przypadku najmu nigdy nie będzie własnością najemcy.
Przy wynajmie średni koszt najmu kształtuje się na poziomie do 4 000,00 zł do 10 000,00 zł przy lokalu 100m2 w centrum miasta, choć jest to uzależnione od miasta i lokalizacji.
Wady i zalety zakupu nieruchomości
Wynajmując lokal on nigdy nie będzie naszą własnością, zawsze będziemy tylko najemcą, który musi pytać o wszystko właściciela i nigdy nie ma pewności jak długo będzie mógł prowadzić działalność w danej lokalizacji. Jeśli masz gotówkę lub posiadasz zdolność kredytową najlepszą opcją będzie zakup nieruchomości zdecydowanie bardziej opłacalna i wygodna opcja.
Kupując nieruchomość bez względu na to czy jest na nią zaciągnięty kredyt czy też nie, jesteśmy jej właścicielem, możemy korzystać z niej sami, wynająć ją innej firmie lub sprzedać. Jest to nasz kapitał i aktywa firmy, z których możemy zrobić użytek w taki sposób, jaki nam odpowiada i jaki jest w danej chwili nad potrzebny.
Koszty początkowe w przypadku zakupu nieruchomości komercyjnej są dużo większe niż w przypadku najmu, ale korzyść prowadzenia działalności gospodarczej nie wymiernie większa.