12 sty 2021

Nieruchomości 0 Komentarzy

Obecny rynek komercyjny rozrasta się bardzo intensywnie zarówno, jeśli chodzi o nowe developerskie powierzchnie biurowe na rynku pierwotnym jak i powierzchnie na rynku wtórnym! Decydując się na własny biznes musisz zaplanować gdzie będziesz prowadzić działalność i jakie inwestycje będziesz musiał poczynić lub jakie masz możliwości finansowe w tym zakresie. Co zrobić, kupić nieruchomości czy wynająć?  W tym artykule przedstawimy wszystkie zalety jak i wady obu opcji oraz wyliczymy, co jest korzystniejsze z rachunkowego punktu widzenia.

Zakup nieruchomości komercyjnej to zawsze dobra inwestycja

Zakup nieruchomości był, jest i zawsze będzie dobra inwestycją, gdyż wynajem lokalu użytkowego nie mieszkalnego to ciągle spory koszt dla najemcy.

Zakładając parametry lokalu użytkowego:

  • wartość lokalu 400 000,00 zł
  • 100 m2 – centrum miasta, na parterze w wejście od ulicy

Koszt wynajmu w zależności od miasta kształtuje się na poziomie od 4 000 zł do około 10 000 zł. Może być to kwota netto lub brutto i uzależnione jest od ustaleń wynikających z umowy najmu. Często ta kwota jest kwotą netto i należy ją powiększyć o opłaty tj. czynsz, prąd, gaz, remont itp. Dla inwestora jest to bardzo dobry zysk nie do osiągnięcia na żadnej z lokat bankowych. Stopa zwrotu na poziomie około 12 % w skali roku przy kwocie 4 000 zł, do tego dochodzi amortyzacja lokalu, jeśli prowadzimy działalność gospodarczą.

Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę czy na kredyt?

Kredyt wiąże się zawsze z kosztami około kredytowymi tj. odsetki, prowizje oraz wkładem własnym w wysokości około 20% przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Całą kwotę odsetek naliczonych przez okres trwania kredytu możemy wrzucić w koszty przychodu firmy. Lokal staje się naszą własnością w dniu zakupu, natomiast jest zabezpieczony hipoteką w księdze wieczystej dział IV do czasu spłaty kredytu.

Zakup za gotówkę jest na pewno dobrą inwestycją, ale zamraża nam kapitał, środki pieniężne w postać aktywów firmy, więc jest to kwestia płynności finansowej przedsiębiorstwa w chwili podejmowania decyzji.

W obu przypadkach możemy dodatkowo amortyzować nieruchomości w okresie 40 lat od dnia zakupu (wyjątek stanowi kredyt w postaci leasingu operacyjnego, wtedy nie możemy amortyzować lokalu, bo robi to leasingodawca).

Stawka amortyzacji to 2,5% w skali roku dla nieruchomości komercyjnej. Kwota amortyzacji to przeważnie cena zakupu powiększona o koszty ściśle związane z transakcją, czyli koszty notarialne, podatek PCC oraz koszty sądowe, jeżeli takie zostały poczynione. Należy jednak pamiętać, że działki, na których stoi nieruchomości nie podlegają amortyzacji w związku z tym dobrze jest poprosić notariusza o wyszczególnienie oddzielnie kwot za lokal i działkę, żeby oszczędzić sobie kosztów związanych z rzeczoznawcą majątkowym.

Oszacowanie wartości nieruchomości bez uwzględnienia wartości działki może okazać się trudne i konieczny będzie operat szacunkowy, by wiarygodnie dla Urzędy Skarbowego ustalić wartość kwoty do amortyzacji.

Gotówka czy na kredyt? Wyliczenia.

Przykład zakupu w kredycie:

  • Cena – 400 000 zł
  • Wkład własny – 20% – 80 000 zł
  • Marża około – 4,1%
  • Okres kredytowania w miesiącach 240 (maksymalny termin dla nieruchomości komercyjnej)

Tabela 1 Zakup nieruchomości komercyjnej na kredyt [Źródło: opracowanie własne]

Odsetki odliczamy przez cały okres trwania kredytu, czyli przez 20 lat, natomiast amortyzujemy nieruchomość w okresie 40 lat.

Przykład zakupu za gotówkę:

  1. Cena – 400 000,00 zł
  2. Amortyzacja – 480 miesięcy (40 lat- to okres, w którym możemy amortyzować lokal użytkowy) stawka 2,5% w skali roku, amortyzacja kończy się po 40 latach.
  3. Amortyzacji dokonujemy miesięcznie w tym wypadku w kwocie: 833,33 zł

Sposób obliczania: 400 000,00 x 2,5% = 10 000,00 zł kwota roczna: 12 miesięcy = 833,33 zł

Tabela 2 Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę [Źródło: opracowanie własne]

Wynajem nieruchomości komercyjnej

Całą kwotę można wrzucić w koszty uzyskania przychodów firmy, więc przy założeniu, że wynajmujemy porównywalny czas, co do udzielonego kredytu, czyli 240 miesięcy i przyjmując średnią kwotę 6 000,00 tyś miesięcznie za wynajem to w koszty uzyskania przychodu firmy możemy wrzucić kwotę 1 440 000 zł.  Lokal w przypadku najmu nigdy nie będzie własnością najemcy.

Przy wynajmie średni koszt najmu kształtuje się na poziomie do 4 000,00 zł do 10 000,00 zł przy lokalu 100m2 w centrum miasta, choć jest to uzależnione od miasta i lokalizacji.

Wady i zalety zakupu nieruchomości

Wynajmując lokal on nigdy nie będzie naszą własnością, zawsze będziemy tylko najemcą, który musi pytać o wszystko właściciela i nigdy nie ma pewności jak długo będzie mógł prowadzić działalność w danej lokalizacji. Jeśli masz gotówkę lub posiadasz zdolność kredytową najlepszą opcją będzie zakup nieruchomości zdecydowanie bardziej opłacalna i wygodna opcja.

Kupując nieruchomość bez względu na to czy jest na nią zaciągnięty kredyt czy też nie, jesteśmy jej właścicielem, możemy korzystać z niej sami, wynająć ją innej firmie lub sprzedać. Jest to nasz kapitał i aktywa firmy, z których możemy zrobić użytek w taki sposób, jaki nam odpowiada i jaki jest w danej chwili nad potrzebny.

Koszty początkowe w przypadku zakupu nieruchomości komercyjnej są dużo większe niż w przypadku najmu, ale korzyść prowadzenia działalności gospodarczej nie wymiernie większa.

10 sty 2021

Biznes 0 Komentarzy

Jak łatwo można popełnić błąd, niewiedza lub zła informacja mogą nas sporo kosztować, szczególnie, gdy pomylimy spółkę cywilną ze spółką jawną, co do przepisów, jakim podlegają.

Co to jest spółka jawna?

Spółka osobowa nieposiadająca osobowości prawnej, dysponująca kapitałem wniesionym przez wspólników oraz tym zakupionym w czasie trwania spółki. Opierająca się na wynagrodzeniu dla wspólników, uczestniczenie w zyskach spółki zgodnie z proporcjonalnym wniesieniem przez wspólników kapitału.

Jakim przepisom podlega spółka jawna?

Spółka jawna podlega przepisom prawa handlowego.

Gdzie rejestrujemy spółkę jawną?

Spółka rejestrowana jest w KRS (Krajowy Rejestr Sądowniczy),  czyli w siedzibie sądu rejonowego, podlegającemu siedzibie spółki, rejestracji możemy dokonać drogą elektroniczną, osobiście lub za pośrednictwem Poczty Polskiej.

Co powinna zawierać treść umowy spółki?

Przede wszystkim, kto wchodzi w skład spółki, jaki wkład został wniesiony przez wspólników, jakie prawa oraz obowiązki mają wspólnicy, czym będzie zajmowała się spółka, reprezentację, czyli kto będzie mógł reprezentować spółkę i w jakiej liczbie.

Wymagania formalne rejestracji spółki

Poprawnie wypełniony wniosek, złożone wymagane dokumenty i potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej w kwocie 500 zł oraz 100 zł za ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym.

Dokumenty wymagane:

  • umowa spółki, a gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego dołącza się wypis z tego aktu,
  • dokument dotyczący zgody na powołanie, tj. od 15 stycznia 2015 r. stosownie do treści art. 19a ust. 5 ustawy o KRS. Do wniosku o wpis osób reprezentujących podmiot wpisany do rejestru, likwidatorów i prokurentów należy dołączyć zgodę tych osób na ich powołanie. Wymagania tego nie stosuje się, jeżeli wniosek o wpis jest podpisany przez osobę, która podlega wpisowi albo, która udzieliła pełnomocnictwa do złożenia wniosku o wpis, albo, której zgoda jest wyrażona w protokole z posiedzenia organu powołującego daną osobę lub w umowie spółki,
  • wykaz wspólników, partnerów i prokurentów wraz z ich adresami do doręczeń.

Dokumenty składane muszą być w oryginale lub poświadczone urzędowo.

Wynagrodzenie dodatkowe za wykonywaną pracę wspólnika względem spółki

Wspólnicy spółki jawnej nie mogą podpisywać umów ze wspólnikami tejże spółki na pracę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynika to z art. 46 k.s.h. (Kodeks Spółek Handlowych).  Każdy wspólnik spółki jawnej zobowiązany jest do prowadzenia spraw tej spółki i w zamian za tę pracę ma prawo do uczestniczenia w zysku spółki jawnej, natomiast za prowadzenie spraw spółki jawnej wspólnik nie może żądać wynagrodzenia. Nie może, więc podpisywać odrębnych umów o dodatkowe wynagrodzenie z tą spółką.

Przepis ten dopuszcza jednak wyjątki, jeśli taka możliwość wynika z umowy spółki, ale nawet w tym wypadku nie można tego kosztu wliczać do koszów uzyskania przychodu spółki.

Przykład

  • Spółka Jawna X
  • miesięczny dochód – 120 000,00 zł
  • trzech wspólników

Każdy z nich na podstawie umowy ramowej, miesięcznej pobiera wynagrodzenie w wysokości 40 000,00 zł, wówczas spółka nie przynosi żadnych dochodów, wręcz ponosi stratę, jeśli do tego wynagrodzenia wspólników są wliczane w koszty uzyskania przychodu.

Taka forma rozliczania spółki z punktu widzenia podatkowego jest niedopuszczalna i wynika z przepisów prawa podatkowego (art. 8 ust. 1-2 oraz art. 23 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Art. 8. 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

  1. Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. 1a. Przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, lub działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4, osiąganych przez podatników opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30c, nie łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1.
  2. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do: 1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat; 2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Art. 23 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Art. 23. 1. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

pkt 10 Wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, a w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki niebędącej osobą prawną – także małżonków i małoletnich dzieci wspólników tej spółki.

Wnioski

Decydując się na założenie działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej należy dokładnie zapoznać się z przepisami prawa handlowego. Zdarza się, że biura rachunkowe zajmujące się obsługą spółki nie są w stanie zwrócić nam uwagi na błędy, jakie możemy popełnić i na konsekwencje, jakie możemy ponieść. Podpisywanie umów zewnętrznych ze wspólnikami spółki może nieść za sobą konsekwencje, tj. częste kontrole Urzędu Skarbowego, kary finansowe czy konieczność poprawienia rozliczeń finansowych i zapłacenia zaległego podatku wraz z należnymi odsetkami.

09 sty 2021

Biznes, Finanse 0 Komentarzy

Leasing, niby wiemy co to jest a jednak nie każdy potrafi w jasny sposób powiedzieć jakie są różnice między poszczególnymi rodzajami, i który z nich jest dla nas korzystniejszy z podatkowego punktu widzenia. Artykuł dotyczy dwóch głównych produktów leasingowych tj. leasingu operacyjnego i finansowego oraz tego jakie są między nimi różnice i co proponuje rynek w zakresie tych produktów. Kto może starać się o leasing i czy osoba fizyczna może się ubiegać o taki produkt? Jednym z poruszanych wątków jest fakt, że leasing jako forma finansowania nie widnieje w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) i jak to wpływa na naszą zdolność kredytową.

Co to jest leasing?

Leasing to dzierżawa, wypożyczenie prawa rzeczowego lub nierzeczowego na określony czas i określonych warunkach finansowych. Kodeks cywilny definiuje na jakich zasadach ma być podpisana umowa leasingowa a prawo podatkowe i ustawa o VAT, reguluje podatkowe skutki tych umów. Prawo cywilne uwzględnia leasing tylko dla prawa rzeczowego natomiast prawo podatkowe również dla prawa nierzeczowego np. licencje czy patenty.

Art. 7091 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego: przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach wskazanych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Kto udziela leasingów?

Na rynku funkcjonuje wiele firm, które udzielają leasingów, w pierwszej kolejności są to banki. Swoje produkty leasingowe mają również dealerzy samochodowi, finansując leasing z własnych środków lub korzystając z ofert banków jako pośrednik. Warunki finansowania leasingowego w każdej z tych firm czy banków dla leasingobiorcy mogą być różne i dotyczą parametrów finansowych tj. wysokości marży, prowizji, wpłaty własnej czy okresu trwania umowy leasingowej w przypadku leasingu finansowego. Korzystając z leasingu u dealera czy w komisie, nie należy się obawiać, że będzie to oferta droższa niż w przypadku banku. Czasami może się okazać, że dealer korzysta ze specjalnych warunków promocyjnych ze względy na ilość sprzedaży, których nie może uzyskać w banku. Gdy korzysta z własnego finansowania wtedy oferta może być dużo tańsza niż ta przygotowana przez bank.

Dla kogo jest leasing?

Leasing jest przede wszystkich dla osób prowadzących działalność gospodarczą, ale osoba fizyczna może również z niego skorzystać, zarówno jako osoba sprzedająca prawo rzeczowe jak i kupująca. Osoba prawna, prowadząca działalność gospodarczą wystawia fakturę sprzedaży (VAT lub VAT marża), a osoby fizyczne umowę kupna sprzedaży – w tym jednak wypadku można skorzystać jedynie z pożyczki leasingowej w oparciu o leasing finansowy.

Rodzaje leasingu

Są dwa główne rodzaje leasingu, które definiuje prawo podatkowe jest to leasing finansowy i operacyjny. Leasing operacyjny – faktura wystawiana jest zawsze na koniec umowy leasingowej Leasing finansowy – faktura wystawiana jest zawsze na początku umowy leasingowej.

Maksymalna wpłata własna leasingu nie może przekroczyć 45 % wartości zakupu, ale zdarza się, że leasingodawca wyraża zgodę na wpłatę 50%. Minimalna wpłata własna uzależniona jest od produktu leasingowego, w przypadku pożyczki leasingowej może wynosić nawet 0%.

Tabela 1 Różnice w leasingach – tabela (VAT, amortyzacja, wpłata własna, wykup)

Symulacja leasingu operacyjnego – koszty uzyskania przychodu, amortyzacja i VAT

W przypadku leasingu operacyjnego naszym kosztem uzyskania przychodu jest rata leasingowa netto oraz opłata wstępna.

Przykład 1

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł, VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 24 miesiące
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 19%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 331,92 zł * 23 + 1 000,00 zł = 8 634,16 zł

Na początku do kosztów przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1 000,00 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 331,92 zł. Rata jest równa przez cały okres leasingu.

Przykład 2

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł, VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 36 miesiące
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 1%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

Na początku do kosztów uzyskania przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1000 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 273,91 zł. Rata równa przez cały okres leasingu.

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 273,91 zł * 35 + 1 000,00 zł = 10 586,85 zł

Symulacja leasingu operacyjnego – koszty uzyskania przychodu, amortyzacja i VAT

W przypadku leasingu operacyjnego naszym kosztem uzyskania przychodu jest rata leasingowa netto oraz opłata wstępna.

Przykład 1

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł , VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 24 miesiące
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 19%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

Na początku do kosztów przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1 000,00 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 331,92 zł. Rata jest równa przez cały okres leasingu.

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 331,92 zł * 23 + 1 000,00 zł = 8 634,16 zł

Przykład 2

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł , VAT 23% – brutto 12 300,00 zł

  • normatywna stawka amortyzacji 20% ,
  • okres 36 miesiące,
  • opłata wstępna 10% – wymagana
  • wykup 1%
  • VAT płatny w każdej racie leasingowej

Na początku do kosztów uzyskania przychodu doliczamy opłatę wstępną w wysokości 1000 zł a w kolejnych miesiącach ratę leasingową netto w kwotach po 273,91 zł. Rata równa przez cały okres leasingu.

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 273,91 zł * 35 + 1 000,00 zł = 10 586,85 zł

Symulacja leasingu finansowego – koszty uzyskania przychodu, amortyzacja i VAT

W przypadku leasingu finansowego naszym kosztem uzyskania przychodu jest rata odsetkowa i kwota amortyzacji, wynikająca z normatywnej stawki amortyzacji. Dla przedsiębiorcy nie będącego płatnikiem VAT oblicza się ją następująco: kwota brutto * stawka amortyzacji / 12 miesięcy = miesięczna kwota amortyzacji, jaką możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu a w przypadku przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT: kwota netto * stawka amortyzacji : na 12 miesięcy = miesięczna kwota amortyzacji jaką możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Przykład dotyczy przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT.

W przypadku leasingu finansowego VAT w stawce 23% naliczany jest od kwoty ceny netto i odsetek, płatny w tym wypadku jednorazowo.

Przykład 3

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł

  • VAT 23% – brutto 12 300,00 zł
  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 24 miesiące
  • wpłata wstępna 10% – wymagana
  • VAT płatny jednorazowo wraz z opłatą wstępną

W całym okresie trwania umowy leasingu możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę: 450,47 zł (odsetki) + 3 833,41 zł (amortyzacja) = 4 283,88 zł

Przykład 4

Maszyna budowlana, cena 10 000,00 zł

  • VAT 23% – brutto 12 300,00 zł
  • normatywna stawka amortyzacji 20%
  • okres 36 miesięcy
  • wpłata wstępna 10% – wymagana
  • VAT płatny jednorazowo wraz z opłatą wstępną

W całym okresie trwania umowy leasingu możemy doliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę: 681,90 zł (odsetki) + 5 833,45 zł (amortyzacja) = 6 515,35 zł

W całym okresie umowy leasingowej możemy doliczyć do kosztów przychodu kwotę: 273,91 zł * 35 + 1 000,00 zł = 10 586,85 zł

Podsumowanie wariantów

W przypadku, gdy firma potrzebuje większych kosztów uzyskania przychodu w celu np. ograniczenia podatku dochodowego, wybieramy leasing operacyjny, gdy natomiast potrzebujemy wykazać wyższy dochód, do celów np. kredytowych, wtedy ograniczamy koszty i wybieramy leasing finansowy.

Pozostałe produkty leasingowe funkcjonujące na rynku

Leasing konsumencki – może być udzielony osobie fizycznej, klienci czasami korzystają z tego produktu, ponieważ leasing jest jedynym produktem bankowym, który nie jest ujawniany w BIK ( Biuro Informacji Kredytowa), posiadając leasing można ubiegać się o inne kredyty bez obawy o zdolność kredytową.

Pożyczka leasingowa – produkt dla klientów kupujących prawo rzeczowe od osoby fizycznej czyli na podstawie umowy kupna – sprzedaży. Leasingobiorca staje się od razu właścicielem danego prawa. Osoba będąca właścicielem w przypadku umowy leasingowej może się ubiegać o dotację na to prawo rzeczowe.

Leasing zwrotny – to forma finansowania, która pozwala na odsprzedanie prawa rzeczowego, którego jesteśmy właścicielem, firmie leasingowej i korzystanie z niego na zasadzie dzierżawy. Do 3 miesięcy od daty zakupu jest udzielany tak zwany leasing techniczny w wersji uproszczonej bez dokumentów dochodowych za okazaniem dowodu zakupu oraz potwierdzeniem zapłaty. Powyżej 3 miesięcy finansowanie realizowane jest w standardowej procedurze ustalonej przez firmę leasingową. Nie ma maksymalnego okresu od daty zakupy kiedy możemy skorzystać z tego produktu.

Leasing nie obniża zdolności kredytowej, gdyż jako jedyny produkt finansowy na rynku nie jest zgłaszany do BIK. Jest to alternatywa dla osób planujących w przyszłości zaciągnąć kredyt bankowy.

Gdy już mamy wiedzę na temat proponowanych na rynku rodzajów leasingu, możemy w łatwy sposób określić, który jest dla nas korzystniejszy lub nawet, którego na ta chwilę potrzebujemy. Podejmując decyzję o skorzystaniu z tego produktu dobrze jest zweryfikować oferty różnych firm leasingowych, gdyż niestety różnice w ratach mogą być znaczne.

09 sty 2021

Nieruchomości, Sprzedaż 0 Komentarzy

Umowa na wyłączność, dlaczego tak bardzo się jej boimy? Czym to jest spowodowane? Może po prostu nie mamy wiedzy na temat jej funkcjonowania i świadomości, czego możemy od takiej umowy oczekiwać.

Umowa na wyłączność dlaczego warto?

O wiele szybciej i łatwiej sprzedaje się nieruchomości z tak podpisana umową. Jest tak wiele argumentów przemawiających za, a tak niewiele przeciw.

Umowa na wyłączność to umowa na czas określony

Po pierwsze, umowę na wyłączność podpisujemy na czas określony, np. 3 miesiące, czasami 6 miesięcy – to zależy od atrakcyjności ofert, np. ceny, lokalizacji, standardu wykończenia i ustaleń z agentem. Przecież skoro biuro nieruchomości ma pewność, że zarobi na tej transakcji, to bardziej się stara, więcej inwestuje w marketing, podbija ofertę na portalach i płaci za to.

Przy umowie otwartej oferta po wprowadzeniu jest wysoko pozycjonowana na portalach, ale po kilku dniach spada na drugą, trzecią, czwartą stronę i niżej, bo żadne biuro nie inwestuje w jej podbijanie, każdy może sprzedać taką nieruchomość i nawet, gdy oferta znajduje się w 30 biurach, efekt jest bardzo słaby.

Klient, szukając nieruchomości do kupienia, przegląda najwyżej trzy pierwsze strony portalu i wybiera kilka ofert, które spełniają jego oczekiwania. Co więcej, skupia się tylko na tych przyciągających uwagę, a więc z dobrymi zdjęciami, jasnym opisem, rzucające się w oczy. Jeśli oferta jest promowana tylko w jednym biurze, dobra agencja zrobi wszystko, żeby, jakość prezentowanej oferty była jak najwyższa. Umowy otwarte natomiast, to przypadkowi agenci z przypadkowymi umiejętnościami sprzedażowymi, robiący zdjęcia telefonami. Jak wiec chcemy być obsługiwani?

 

Po drugie obecnie większość biur nieruchomości (podaję przykład rynku szczecińskiego) jest w systemach wymiany ofert takich jak dobreoferty.net czy ZSWO. Oferta będąca w jednym biurze, trafia do wszystkich pozostałych, najważniejszych biur w województwie, ponieważ tylko duże i dobre agencje są stowarzyszone w systemach.

Po trzecie, jeśli oferta jest tylko w jednym biurze, nie ma bałaganu cenowego i nie słyszy się od każdego agenta czegoś innego na temat tej samej nieruchomości.

Myślę, że problem jest w tym, iż większość osób, które zamierzają sprzedać swoją nieruchomość, nie przygotowuje się do tego w odpowiedni sposób, chociażby sprawdzając w Internecie pod hasłem „sprzedaję nieruchomość”, jak to zrobić, w sieci jest dość dużo materiałów na ten temat.

By sprzedać nieruchomość w odpowiedniej cenie i w określonym czasie, najlepiej powierzyć to profesjonalistom. Pozostaje pytanie jak sprawdzić, kto jest tym profesjonalistą? Najlepiej przejrzeć kilka stron biur nieruchomości i sprawdzić, jak są przygotowane oferty, opisy, zrobione zdjęcia, przeczytać opinie klientów, zapytać znajomych o polecenie i o ich doświadczenia.

Często słyszę od sprzedających, proponując im umowę na wyłączność, że „mi się nie spieszy, chcę spróbować własnych sił”. Cóż pozostaje – wytłumaczyć różnicę w umowach i odpuścić, poczekać, aż klient przyjdzie za jakiś czas sam i będzie gotowy do współpracy.

Niestety przeważnie zawsze na początku drogi sprzedażowej właściciel nieruchomości popełniają taki sam błąd, dają cenę tak absurdalnie wysoką, że nikt nie przyjdzie nawet obejrzeć jego nieruchomości przez dłuższy czas.

A gdy oferta jest już w 30 biurach to okazuje się, że potencjalny klient przeglądając portale widzi tą samą ofertę kilkadziesiąt razy, te same zdjęcia, najczęściej złej, jakości, a co ciekawe też z różną ceną, to już sam nie wie, komu wierzyć.

Obniżka ceny też już nic nie zmieni w tej kwestii, oferta opatrzy się na rynku, stanie się niewiarygodna i potencjalny klient straci ochotę zaglądania do niej. Gdy czas, jaki sobie założyliśmy na sprzedaż, zacznie się kończyć, wtedy drastyczne obniżamy cenę i niestety jest to z reguły cena poniżej rynkowej.

Jeśli Ci się nie spieszy, nie wystawiaj nieruchomości na sprzedaż, daj sobie około 6 miesięcy, obierz taki plan działania, który pozwoli Ci zrealizować sprzedaż w zamierzonym czasie. Umowa na wyłączność jest moim zdaniem najlepszym kierunkiem.

Podpisując umowę na wyłączność z biurem nieruchomości, możesz od agenta oczekiwać również raportowania odsłon Twojej oferty na wszystkich portalach, możesz określić, jak często chcesz być informowany, dzięki temu będziesz miał kontrolę nad podejmowanymi działaniami i pracą nad Twoją ofertą przez biuro. Masz do tego prawo, bo płacisz za to.

Masz też prawo wymagać zrobienia dobrych zdjęć czy wiarygodnego opisu, i nie mówię tutaj o zdjęciach robionych aparatem telefonicznym, bo sama widziałam niejednokrotnie takie sesje. Jeśli nieruchomość jest pusta, możesz umówić się z biurem na dodatkowe czynności, takie jak Home Staging – przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Możesz też w tym przypadku zostawić klucze w depozycie biura, dzięki temu nie będziesz musiał organizować sobie czasu wolnego zawsze wtedy, gdy biuro chce pokazać Twoją nieruchomość klientowi.

Wniosek? Chcesz sprzedać nieruchomość szybciej i za większe pieniądze? Zacznij wymagać od biura jakości, bo to Ty jesteś Zleceniodawcą! Powierzając sprzedaż nieruchomości jednemu biuru, stajesz się jego szefem. Pamiętaj jednak, że nikt nie lubi pracować za darmo. Wymagaj, zapłać za dobrze wykonaną pracę, a obie strony będą zadowolone.

 

06 sty 2021

Sprzedaż 0 Komentarzy

Czym jest plan naprawczy? Czy pracownik powinien się go obawiać? Jakie niesie za sobą konsekwencje? W tym artykule wyjaśniamy, jakie błędy popełniają pracodawcy oraz kiedy i jak pracownik może się bronić przed takim planem.

Czym jest plan naprawczy?

Plan naprawczy to indywidualny program dostosowany do potrzeb pracownika, któremu z jakichś powodów spadła efektywność pracy. Plan naprawczy nie wynika z kodeksu prawa pracy, ale od niedawna stał się praktyką powszechnie stosowaną w firmach i na stanowiskach, przeważnie tam gdzie występuje sprzedaż.

Firma ustala w regulaminie pracowniczym, kiedy i w jakich okolicznościach jest pracownikowi wdrażany taki plan. Jest on z reguły też konsekwencją złych ocen okresowych, które są robione pracownikowi od początku zatrudnienia z częstotliwością przeważnie kwartalną, czasami półroczną lub miesięczną.

Kiedy wprowadza się plan naprawczy? Reguły i regulaminy.

Plan naprawczy to narzędzie dające pracownikowi czas na poprawę wyników pracy lub jak to bywa w wielu przypadkach daje mu czas na zastanowienie się nad swoją dalsza karierą zawodową.

Plan naprawczy powinien być dany na piśmie, podpisany i zaakceptowany przez obie strony. Powinien zawierać czas, na jaki zostaje wdrożony (wynika to z regulaminu pracy w danej jednostce), narzędzia i metoda przeprowadzenia planu oraz oczekiwane wyniki. Jest on wprowadzany, gdy pracownik ma słabe wyniki sprzedaży oraz po kilku złych ocenach okresowych. Jeżeli nie zgadzasz się z wprowadzeniem planu naprawczego, wyraź to pisząc maila do bezpośredniego przełożonego uzasadniając, z jakiego powodu się z nim nie zgadzasz i jakie proponujesz rozwiązanie. Poczekaj na odpowiedz i wydrukuj korespondencję, da Ci to możliwości ewentualnej obrony.

Zakres planu naprawczego

Narzędzia, jakimi dysponuje pracodawca przy wdrożeniu planu naprawczego to między innymi:

Coaching, szkolenia merytoryczne, kontrola czasu pracy, i dość banalny – skierowanie pracownika na urlop. Zmęczenie szczególnie, jeśli chodzi o pracę w sprzedaży jest częstym zjawiskiem i nie należy go bagatelizować.

Niestety pracodawcy niezbyt wnikliwie przyglądają się pracy swoich podwładnych i niestety dość często nietrafnie oceniają powód spadku efektywności, co za tym idzie źle dobrany plan naprawczy nie przyniesie pożądanych efektów.

Plan naprawczy z punktu widzenia pracownika

Względem większości osób, które miały z nim do czynienia jest narzędziem do zwalniania pracownika. Jest to po części prawda, ponieważ nietrafna analiza spadku efektywności przez pracodawcę powoduje, że plan naprawczy nie przynosi zamierzonych efektów, czego konsekwencją jest niestety zwolnienie.

Plan naprawczy z punktu widzenia pracodawcy

Z punktu widzenia pracodawcy jest to plan dający pracownikowi szanse na poprawę wyników, przy jednoczesnym dostarczeniu pracownikowi wsparcia zarówno merytorycznego jak i osobowego. Niestety tylko w teorii. W praktyce w strukturach korporacyjnych pracownik po wprowadzeniu mi planu naprawczego zostaje pozostawiony samemu sobie.

Plan naprawczy w praktyce

Odkąd w Polsce pojawił się system wynagradzania prowizyjny i odkąd pracownikowi zostały narzucone plany sprzedażowe, od których ma wypłacane wynagrodzenie procentowe, wraz z tym pojawiły się problemy pracodawców, co do możliwości zwalniania pracownika. Łatwo można było podważyć wypowiedzenie o nie realizację planów sprzedażowych, korporacje zaczęły przegrywać procesy sądowe.

Jedna z linii obrony był brak pomocy pracownikowi ze strony pracodawcy – duża presje, brak motywacji. Adwokaci udowadniali, że na pracowniku był stosowany mobbing. Wtedy pojawiły się w regulacjach firm tzw. plany naprawcze oraz oceny okresowe pracownika (z reguły kwartalne, czasami półroczne czy miesięczne). Wprowadzenie takich zapisów nie było niezgodne z prawem pracy i bardzo wygodne.

Z punktu widzenia pracowników plany były wprowadzane zgodnie z regulacjami do umów o pracę, ale później pracownik miał narzuconych więcej obowiązków niż inni, codzienne raportowanie, ciągle telefony z pytaniami – gdzie jest? Co dziś robił?. Stawało się to z ich punktu widzenia nękaniem i mobbingiem, nie do udowodnienia, które demotywowało jeszcze bardziej do pracy.

W takich warunkach plany nie przynosiły efektów i pracownicy otrzymywali tak niepopularny papier, zwany wypowiedzeniem. Odwołanie od niego nie było już tak proste, bo dokumentacja pracownika pokazywała, że firma zrobiła wszystko, co mogłaby pomóc mu a oceny okresowe dokumentowały, że pracownik stracił zaangażowanie i nie miał już chęci do pracy od dłuższego czasu. Co uzasadniało zwolnienie.

Przykład planu naprawczego

Założenia:

  • miesięczny plan sprzedaży: 1 300 000,00 PLN
  • pozyskanie 10 nowych kontrahentów
  • brak realizacji planu w okresie 2 kwartałów
  • zła ocena okresowa w 2 kwartałach
  • 3 kwartał – Wprowadzony zostaje plan naprawczy
  • termin realizacji planu naprawczego 3 miesiące

1 miesiąc:

  • sprzedaż na poziomie 600 000,00 zł
  • pozyskanie 5 nowych kontrahentów

2 miesiąc:

  • sprzedaż na poziomie 800 000,00 zł
  • pozyskanie 8 nowych kontrahentów

3 miesiąc:

  • sprzedaż na poziomie 1 000 000,00 zł
  • pozyskanie 10 nowych kontrahentów

Przez cały okres:

  • raportowanie do godziny 9.00 z planem pracy na cały dzień
  • raportowanie po zakończonej pracy z wynikami realizacji planu pracy dnia

Plan naprawczy dotyczy tylko pracownika

Plan naprawczy dotyczy w swojej treści jedynie pracownika, pracodawca nie ma wyznaczonych założeń.

Plan naprawczy jest ostatecznym etapem wdrażanym pracownikowi przed zwolnieniem. Po wielu złych ocenach okresowych zostaje wdrożony i z reguły nie przynosi już efektu, ale jest w regulaminie i tylko z tego powodu jest wprowadzany. W związku z tym, iż plan naprawczy nie widnieje w kodeksie prawa pracy nie ma zasad, którym podlega i jest tylko zabezpieczeniem pracodawcy a nie jak o nim mówią wsparciem i pomocą dla pracownika.